Состав и объем раскрываемой управляющей организацией информации собственникам, в т.ч. об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию общего имущества и условиях их выполнения (оказания) определяются в соответствии с ч.10.1 ст.161 ЖК РФ путем размещения информации, которая раскрывается в свободном доступе для всех собственников в ГИС ЖКХ. Соответственно, обязанность управляющей организации представлять собственнику помещения сведения о фактических затратах, копии счетов-фактур, сведения об условиях выполненных работ, услуг (если это прямо не предусмотрено условиями договора управления) отсутствует.
В соответствии с пп. «ж» п.31 Правил № 354 исполнитель обязан принимать показания ИПУ, переданные потребителем, и использовать их при расчете размера платы за тот расчетный период, за который они были сняты. Этим же пунктом Правил № 354 предусмотрен случай наделения правом снятия показаний ИПУ исполнителя, если такое решение принято общим собранием собственников.
Правила № 354 не содержат права управляющей организации, не являющейся исполнителем, осуществлять снятие показаний ИПУ и передавать их в РСО. Соответственно, показания, переданные УО в РСО, не подлежат учету в целях начисления РСО платы за коммунальные услуги потребителям.
Контроль качества тепловой энергии, поставляемой теплоснабжающей организацией на границу общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, что регулируется положением п.2 ч.11 ст.161 ЖК РФ. В соответствии с пунктом 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление МКД, обязано принимать от потребителей в многоквартирном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении потребителям информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правилами № 416. В соответствии с ч.13 ст.20 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, вправе обратиться в орган ГЖН в целях понуждения теплоснабжающей организации к соблюдению обязательных требований жилищного законодательства.
Вопрос:
Нужно ли при расчете платы за коммунальную услугу по отоплению суммировать данные приборов учета и распределять на весь МКД или рассчитывать каждую часть отдельно в следующих случаях:
1. МКД имеет два тепловых ввода и две самостоятельные системы теплоснабжения с ИТП на каждом вводе?
2. МКД имеет один тепловой ввод, но две самостоятельные системы теплоснабжения с ИТП (нежилая часть (первый этаж) и жилая часть (со второго этажа))?
Федеральным Законом от 29.10.2024 № 362-ФЗ внесены изменения в пункт 1, подпункт 1.1 и пункт 2 ст.420 НК РФ:
объектом обложения страховыми взносами признаются вознаграждения в рамках трудовых договоров или гражданско-правовых договоров в пользу членов совета многоквартирного дома, включая председателя совета многоквартирного дома, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, начисляемые уполномоченной управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 31 Правил № 354 исполнитель обязан уведомлять потребителей не реже 1 раза в квартал путем указания в платежных документах о сроках и порядке снятия потребителем показаний приборов учета и передачи сведений о показаниях исполнителю или уполномоченному им лицу. Таким образом, период снятия показаний приборов учета коммунального ресурса устанавливает исполнитель и доводит такую информацию до потребителя, при этом обязательными условиями снятия потребителем показаний приборов учета являются: периодичность снятия показаний - один раз в месяц, и конечный срок снятия показаний - до 25 числа каждого месяца.
Если потребитель не уведомлен исполнителем о начальной дате снятия показаний приборов учета, то потребитель вправе предоставить исполнителю или уполномоченному им лицу показания прибора учета один раз в месяц начиная с первого числа расчетного месяца, если такие показания принимаются в соответствующие дни исполнителем или уполномоченным им лицом.В соответствии с подпунктом "д" пункта 34 Правил № 354 потребитель обязан обеспечивать проведение поверок установленных в его помещении индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в сроки, установленные технической документацией на прибор учета. Однако, действующее законодательство не содержит меры ответственности потребителя за не исполнение такой обязанности относительно прибора учета тепловой энергии.
Таким образом, у исполнителя отсутствует право требования от потребителя проведения поверки ИПУ тепловой энергии. Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в помещении, в котором ИПУ тепловой энергии признается вышедшим из строя (п.81(12) Правил № 354), определяется в соответствии с пунктами 59 и 59(2) Правил № 354 (в течение 3х месяцев – исходя из среднемесячных объемов, по истечении 3х месяцев – как в помещении без ИПУ).
В случаях, если период работы ИПУ составляет менее 3 месяцев, или в случае не предоставления потребителем показаний ИПУ более 3 месяцев подряд, или в случае не восстановления работоспособности ИПУ более 3 месяцев подряд размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с п.59(2) Правил № 354 - по формуле 3(1), в которой в качестве замещающей информации о показаниях ИПУ используется объем тепловой энергии, определяемый в помещениях без ИПУ по формуле 3(7).
В многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации, обязанность снятия показаний ОДПУ возлагается на управляющую организацию вне зависимости от того, является ли управляющая организация исполнителем коммунальной услуги, а также вне зависимости от того, кому принадлежит ОДПУ (собственникам помещений в многоквартирном доме или ресурсоснабжающей организации). Такая обязанность для управляющей организации регулируется положениями подпункта "е" пункта 31 и подпункта "д" пункта 31(1) Правил № 354. При этом, в соответствии с подпунктом "д" пункта 18 Правил № 124 обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса, устанавливаются договором ресурсоснабжения.
Таким образом, поскольку объем тепловой энергии, предъявляемый управляющей организацией к оплате потребителям, должен соответствовать объему тепловой энергии, приобретаемому управляющей организацией у теплоснабжающей организации, управляющая организация обязана ежемесячно определять объем тепловой энергии, потребленной в многоквартирном доме, по показаниям ОДПУ, в порядке, согласованном с теплоснабжающей организацией.
Вопрос: ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией. В реестре лицензий субъекта РФ сделана запись о включении этого МКД в перечень домов, управление которыми осуществляет данная УО. Вправе ли УО требовать начисления собственникам платы за содержание жилого помещения и КР СОИ от своего имени, а не от имени ТСЖ? Если да, то при каких условиях?
В Правилах № 354 не используется понятие «неотапливаемое помещение». Понятие «неотапливаемое помещение» применяется в п.37 Обзора Судебной практики ВС РФ № 3(2019) и в Постановлении Конституционного Суда РФ от 27.04.2021 № 16-П к помещениям, в которых изначально отсутствуют приборы отопления или помещение не отапливается в результате его переустройства.
В целях определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению такое жилое помещение именуется в Правилах № 354 как «жилое помещение, в котором проведено переустройство с установкой индивидуального источника тепловой энергии». Объем тепловой энергии, потребленной непосредственно в таком помещении, принимается равным нулю.
Если нежилое помещение, находящееся в подвале, принадлежит на праве собственности конкретному лицу, и в таком помещении отсутствуют элементы отопления непосредственно нежилого помещения (проведена надлежащая изоляция трубопровода теплоснабжения), то размер платы за тепловую энергию, подлежащий внесению собственником такого помещения, определяется по формуле 3 или формуле 3(1) приложения № 2 к Правилам № 354 в зависимости от наличия в многоквартирном доме помещений с ИПУ тепловой энергии. При этом объем тепловой энергии, потребленный непосредственно в нежилом помещении принимается равным нулю.
В соответствии с п.29 Правил № 306 нормативы потребления холодной воды на СОИ и горячей воды на СОИ включают объем воды, потребляемой при выполнении минимального перечня работ, услуг при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан. Нормативы потребления КР на СОИ не включают расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации ВДИС.
Поскольку работы по промывке систем водоснабжения предусмотрены минимальным перечнем работ, услуг № 290 (п.18, п.19), то отсутствуют основания для трактования п.29 Правил № 306, как недопускающего включение расходов воды на промывку системы отопления в расчет величины норматива расхода холодной воды или горячей воды, потребляемых на СОИ. Соответственно, у РСО отсутствуют правовые основания для предъявления УО к оплате в МКД без ОПУ объема воды, определяемого дополнительно к объему воды, определенному исходя из норматива потребления воды на СОИ.
Поскольку тепловая энергия не признается коммунальным ресурсом, плата за который включается в плату за содержание жилого помещения (ст.154 ЖК РФ), то положения ч.9.2 ст.156 ЖК РФ о принятии собственниками решения о включении в плату за содержание жилого помещения платы за КР на СОИ, определяемой исходя из показаний ОПУ, не применяются к расчетам за тепловую энергию, потребляемую в многоквартирном доме в целях горячего водоснабжения на СОИ. Если собственники приняли такое решение, то оно не подлежит применению ввиду его ничтожности (п.3 ст.181.5 ГК РФ).
Требования к платежному документу и сведениям, содержащимся в нем, определены пунктом 69 Правил № 354, в соответствии с пп. «е» которого в платежном документе указывается, в том числе, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и(или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и(или) горячего водоснабжения).
Объем информации, предусмотренной пунктом 69 Правил № 354, к отображению в платежном документе является обязательным вне зависимости от целевого назначения оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме – обслуживает ли такое оборудование один или несколько многоквартирных домов.
В случае выхода из строя установленного РСО ОПУ обязанность по обеспечению надлежащей эксплуатации установленного в МКД ОПУ лежит на собственниках помещений в МКД, а при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом, кооперативом, на соответствующих организациях. В соответствии с ч.12 ст.13 Закона № 261-ФЗ в случае невосстановления работоспособности ОПУ в течение 2-х месяцев, такую работоспособность обеспечивает РСО, которая вправе выставить соответствующие расходы УО, товариществу, кооперативу, а при непосредственном способе управления – собственникам. Такая плата может быть предъявлена к оплате разовым платежом. Рассрочка по внесению такой платы действующим законодательством не предусмотрена.
Поскольку среднемесячный объем горячей воды, определяемый в соответствии с п.59(1) Правил № 354, пп. «в(2)» п.21 и пп. «б» п.21(1) Правил № 124, применяется в качестве замещающей информации об объеме горячей воды, измеренной ОПУ и в соответствии с пп. «в» п.3 Правил № 354 одним из условий предоставления коммунальной услуги (кроме отопления) является предоставление коммунальной услуги потребителю круглосуточно бесперебойно, либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую качеству коммунальной услуги, приведенную в приложении № 1 к Правилам № 354, то справедливо определять объем среднемесячного объема горячей воды по ОПУ без учета месяца, в котором горячая вода не поставлялась в течение профилактического перерыва.
Правила № 75 не содержат каких-либо требований к порядку уведомления органа местного самоуправления. Порядок такого уведомления может быть установлен ОМС в нормативном правовом акте о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций. Если иного не будет установлено таким актом, уведомление органу местного самоуправления может быть направлено управляющей организацией (ТСЖ) с приложением копии протокола проведенного общего собрания собственников помещений и договора управления.
Правила № 75 не содержат ограничений по количеству проведения конкурсов в отношении одних и тех же МКД после того, как первый конкурс признан несостоявшимся. Таким образом, любое количество раз могут проводиться конкурсы по выбору УО в отношении одних и тех же МКД после того, как конкурс признан несостоявшимся.
Согласно ч.6 ст.200 ЖК РФ в случае, если в соответствии с законодательством РФ открытый конкурс по отбору УО признан не состоявшимся, допускается заключение договора управления МКД без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, в порядке, указанном в ч.17 ст.161 ЖК РФ и устанавливаемом Правилами № 1616.
В силу п.4 Правил № 1616 осуществление управления МКД управляющей организацией, определенной решением об определении УО, не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору УО для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом РФ.
Как следует из положений пунктов 14 и 15 приложения № 1 к Правилам № 354, размер платы за коммунальную услугу, от которого производится уменьшение (снижение) платы, определяется в соответствии с приложением № 2 к Правилам № 354, т.е от размера платы, определенного за расчетный период, в котором нарушено качество коммунальной услуги или допущен перерыв, превышающий установленную его продолжительность.
Правила № 354 не предусматривают определение размера платы за коммунальную услугу в соответствии с приложением № 2 за один или иное количество дней расчетного периода.
В соответствии с п.6 и п.7 Правил № 354 собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме не предоставляются коммунальные услуги, в связи с чем п.43 Правил № 354 к расчетам за ресурсы, потребляемые в нежилом помещении (кроме тепловой энергии, потребляемой на отопление), не применяются.
К отношениям по определению объема горячей воды, потребленной в нежилом помещении, не оборудованном ИПУ, применяются положения пунктов 16 и 18 Правил № 776. Объем тепловой энергии, потребленной на подогрев воды, по нашему мнению, должен определяться исходя из норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды, применяемого в расчетах за коммунальную услугу по горячему водоснабжению для всех потребителей в многоквартирном доме, если иной порядок определения такого показателя не будет согласован условиями договора горячего водоснабжения (договора поставки горячей воды), заключенного между теплоснабжающей организацией и ОМС.
В регионе установлена социальная норма потребления электрической энергии, позволяющая применять в расчетах за потребленную энергию в пределах социальной нормы пониженные тарифы. Тарифы на электрическую энергию зависят от факта превышения (непревышения) размера социальной нормы электроэнергии.
Понятие «социальной нормы» применяется только к коммунальной услуге. Плата за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, относится к жилищным услугам.
Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить, по каким тарифам следует осуществлять расчет платы за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, как в отношениях с конечными потребителями, так и при расчетах между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг.
Возникшая в 2023 году проблема, выявленная спорами между управляющими организациями и ГЖИ или собственниками помещений в МКД, об определении первого периода перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – на СОИ):
- как полного календарного 2022 года
- или периода - сентябрь – декабрь 2022 года (с даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 3.02.2022 г. № 92),
разрешил Верховный Суд РФ в Решении от 23 апреля 2024 г. № АКПИ24-166, указав на правомерность проведения перерасчета платы за КР на СОИ, предусмотренного пп.«а» п.29(3) Правил № 491, за полный 2022 год.
Приведем извлечение из указанного решения.
Отрицательный объем КР на СОИ может быть определен только при определении размера платы за КР на СОИ исходя из показаний ОПУ. В соответствии с пп. «б» п.29(2) Правил № 491 использование показаний ОПУ предусмотрено при проведении перерасчета размера платы в соответствии с п.29(3) Правил № 491.
Соответственно, отрицательный объем КР на СОИ учитывается в порядке, указанном в пп. «е» п.29(2) Правил № 491 при определении показателя совокупного за период перерасчета размера расходов на оплату КР на СОИ (Р i кр) в формуле, приведенной в п.2 приложения к Правилам № 491.
Если собственник произвел оплату за ЖКУ по выставленному ему платежному документу на другой лицевой счет, то в данном случае признается ошибочное зачисление денежных средств по другому лицевому счету. Последствия такого случая зависят от того, обслуживаются ли лицевой счет собственника и другой лицевой счет, на который ошибочно поступили денежные средства, одной управляющей организацией.
Если и тот и другой лицевые счета обслуживаются одной управляющей организацией, то по заявлению в управляющую организацию собственника, который произвел ошибочное перечисление денежных средств, управляющая организация производит зачет поступивших денежных средств на правильный лицевой счет.
Если лицевой счет собственника и другой лицевой счет, на который ошибочно поступили денежные средства, обслуживаются разными управляющими организациями, то собственник должен обратиться с заявлением к той управляющей организации, которая обслуживает другой лицевой счет, на который поступили денежные средства, о возврате ему ошибочно перечисленных им денежных средств, после чего собственник производит оплату по правильному лицевому счету. Возврат ошибочно перечисленных денежных средств, полученных управляющей организацией, обслуживающей другой лицевой счет, может быть осуществлен путем перечисления соответствующих денежных средств управляющей организации, обслуживающей лицевой счет собственника, если такой порядок возврата будет указан в заявлении собственника в управляющую организацию, обслуживающую другой лицевой счет.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества осуществляется в том числе в соответствии с законодательством о пожарной безопасности. В соответствии с п. 27 Минимального перечня работ и услуг № 290 работы по установке в проходах, выходах в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, систем пожаротушения и обеспечения их надлежащей эксплуатации относятся к работам по обеспечению требований пожарной безопасности. Такие работы подлежат выполнению за счет средств всех собственников помещений и собственников машино-мест в многоквартирном доме (ч.1 ст. 158 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ответственность за надлежащее содержание общего имущества несет товарищество. Соответственно, товарищество обеспечивает выполнение таких работ за счет включения соответствующих расходов в расчет взносов членов товарищества на содержание общего имущества и в расчет платы за содержание жилого помещения для собственников, не являющихся членами товарищества (пп. «б» п.28 Правил содержания общего имущества № 491).
Жилищное законодательство не регулирует ни порядок определения измерителей, ни порядок определения стоимости дополнительных услуг, о предоставлении которых проживающим в многоквартирном доме принято решение общим собранием собственников.
Однако, обращаем внимание, что решение общего собрания собственников в части предоставления дополнительных услуг является в соответствии с ч.5 ст. 46 ЖК РФ обязательным для исполнения только для собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если в таком доме имеются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то у нанимателей соответствующих помещений не возникают обязанности по оплате дополнительных услуг (если иное не установлено договором найма), поскольку их обязательства ограничены только платой, указанной в части 1 ст. 154 ЖК РФ.
Расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которые собственники несут в соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. В соответствии с ч.6 ст.15 ЖК РФ многоквартирный дом может включать нежилые помещения. Соответственно, собственник жилого помещения, являющийся одновременно собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, несет расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества, пропорционально площади принадлежащих ему жилого помещения и нежилого помещения (кладовки). Это правило применяется независимо от даты – 1 сентября 2022 года.
В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2016) Верховный Суд указал, что Закон № 261-ФЗ не содержит требований по установке ОПУ в многоквартирных домах, признанных аварийными, однако данная норма не содержит запрета на установку ОПУ в таких домах. При этом ВС РФ указал, что использование показаний таких ОПУ не должно приводить к возложению на собственников и УО расходов по оплате сверхнормативного объема коммунального ресурса на СОИ. Соответственно, РСО вправе предъявлять УО объем электрической энергии исходя из показаний установленного в аварийном доме ОПУ электрической энергии, но не выше объема, рассчитанного исходя из норматива потребления электрической энергии на СОИ
Вопрос о возможности принятия собственниками решения о направлении величины перерасчета платы за коммунальные ресурсы на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по нашему мнению, связан с отношениями по регулированию Жилищным кодексом РФ структуры платы за содержание жилого помещения и порядка определения размера платы за содержание жилого помещения с учетом её структуры.
Так, статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за содержание жилого помещения – такая плата включает плату:
- за услуги, работы по управлению многоквартирным домом,
- за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
- за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (далее – коммунальные ресурсы на СОИ).
Порядок определения платы за содержание жилого помещения устанавливает ст.156 ЖК РФ, которая предусматривает:
- в части 7 – порядок определения в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения на общем собрании собственников за исключением платы за коммунальные ресурсы на СОИ;
- в части 9.2 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса;
- в части 9.3 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, необорудованном ОПУ коммунального ресурса.
Частью 9.2 ст.156 ЖК РФ предусмотрено, что в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса, собственники вправе принимать решения об определении ежемесячной платы за КР на СОИ по ОПУ, или по среднемесячным объемам. Однако, вне зависимости от принятия таких решений или их непринятия, расходы собственников на оплату коммунальных ресурсов на СОИ определяются исходя из показаний ОПУ. При этом перерасчет платы за КР на СОИ, вносимой ежемесячно без использования ОПУ, производится до показаний ОПУ в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок установлен в п.29(3) Правил № 491.
Из приведенных положений ст.156 ЖК РФ и Правил № 491 следует, что в МКД, оборудованном ОПУ, размер расходов граждан на КР на СОИ определяется в порядке, установленном ч.9.2 ст.156 ЖК РФ - исходя из показаний ОПУ коммунального ресурса, и ни соответствующая норма, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников принимать иные решения, относительно платы за КР на СОИ, кроме указанных в ч.9.2 ст.156 ЖК РФ.
Часть 7 ст.156 ЖК РФ также исключает принятие собственниками помещений решения о размере платы за КР на СОИ.
Принятое собственниками решение о перераспределении платы за КР на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества по сути приводит к увеличению собственниками платы за КР на СОИ относительно того размера, который должен определяться в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ, а, кроме того, к увеличению одновременно платы за содержание жилого помещения, размер которой был утвержден на общем собрании или в ином порядке установленном договором управления.
По нашему мнению, и одно и другое указанные последствия приводят к нарушению норм жилищного законодательства и об определении размера платы за содержание жилого помещения и об определении размера платы за КР на СОИ, что в свою очередь влечет нарушение прав потребителей, не участвующих в принятии соответствующих решений, в т.ч. нанимателей жилых помещений, имеющих право в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ и п.29(3) Правил № 491 на перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ.
Полномочия собственников помещений по принятию решений на общем собрании определены в ст.44 ЖК РФ, в соответствии с п.5 ч.2 которой предусмотрено право собственников принимать не любые решения на общем собрании, а только по тем вопросам, которые отнесены к компетенции общего собрания Жилищным кодексом РФ.
В зависимости от того - по какой повестке дня общего собрания собственников было принято решение, и - какое решение, возможны следующие правовые последствия:
1) если собственники приняли решение не изменять размер платы за КР на СОИ, начисленной потребителям исходя из нормативов потребления КР на СОИ, а разницу между полученными доходами от начисленной платы и фактическими расходами УО на оплату в РСО КР на СОИ исходя из показаний ОПУ, направить на текущий ремонт общего имущества, то такое решение собственников принято относительно изменения размера платы за КР на СОИ для всех потребителей в многоквартирном доме. Такое решение признается принятым в отсутствии компетенции общего собрания собственников, а следовательно, признается ничтожным по основанию, указанному в п.3 ст.181.5 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.181.3 ГК РФ ничтожное решение общего собрания признается недействительным, и соответственно – не подлежащим применению.
Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников изменять порядок определения размера платы за КР на СОИ, установленный Жилищным кодексом РФ и Правительством РФ.
2) если собственники на собрании приняли решение о направлении суммы перерасчета на текущий ремонт общего имущества, то в таком случае такое решение может быть квалифицировано как отказ собственников от возврата им суммы перерасчета. Однако, такое решение собственников не может относиться ко всем потребителям в многоквартирном доме, а может касаться только тех собственников, кто проголосовал за такое решение.
При получении одного или другого протокола общего собрания управляющая организация должна уведомить собственников:
- в первом случае – о ничтожности решения общего собрания и неисполнимости такого решения;
- во втором случае – о возможности исполнения соответствующего решения только относительно тех собственников, кто принял такое решение.
При таких последствиях и в первом и во втором случае управляющая организация проводит перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ и отражает результат перерасчета в платежном документе.
Если УО намерена исполнить решение общего собрания собственников в первом случае, то перерасчет потребителям не производится, при этом управляющая организация в бухгалтерском учете разницу в доходах и расходах на КР на СОИ относит на резерв по текущему ремонту общего имущества в таком многоквартирном доме.
