Информация для специалиста ЖКХ

Собственники вправе принять решение о выплате председателю Совета МКД вознаграждения через УО (часть 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ), что активно  реализуется в настоящий период во многих регионах Российской Федерации. При этом, в силу применяемых с 1 января 2025 года норм подпунктов 1 и 1.1 пункта 1 статьи 420 НК РФ, управляющая организация вправе заключить с председателем Совета МКД трудовой договор или договор гражданско-правового характера и производить выплату вознаграждения председателю Совета МКД в согласованном с ним порядке за счет платы за управление МКД или за счет иных собственных средств УО. Вознаграждение, выплачиваемое за счет средств собственников не подлежит обложению страховыми взносами, а выплачиваемое за счет средств управляющей организации, облагается страховыми взносами.

В соответствии с п.2 Правил № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией), из чего следует, что вне зависимости от того, зарегистрированы ли доли собственников на помещение паркинга (атостоянки) или права на машино-места в помещении паркинга (автостоянки), соответствующая часть МКД в границах, указанных в проектной документации на МКД, приравнивается к понятию "нежилое помещение", как часть МКД, предназначенная для размещения транспортных средств.

Соответственно, положения пунктов 6 и 7 Правил № 354 о заключении прямых договоров ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений и ресурсоснабжающими организациями не применяются к собственникам транспортных средств, расположенных в конструктивной части многоквартирного дома, отведенной для размещения транспортных средств.

Замеры фактического давления во внутридомовой системе отопления осуществляет управляющая организация в случаях установления фактов нарушения качества коммунальной услуги по отоплению, когда ей не известна причина соответствующего нарушения. То есть, если потребитель обращается в УО с жалобой о нарушении требований к качеству коммунальной услуги по отоплению, УО обязана установить наличие или отсутствия факта такого нарушения путем замера температуры воздуха внутри помещения и, при отклонении фактической температуры воздуха от нормативной, указанной в п.15 приложения № 1 к Правилам № 354, определить причину нарушения качества коммунальной услуги по отоплению, в том числе установить - является ли такой причиной отклонение давления во внутридомовой системе отопления от установленного значения, приведенного в первой графе п.16 приложения № 1 к Правилам.

Ответ на данный вопрос содержится в пункте 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 08.04.2021г № 559-О, где указано, что положения Жилищного кодекса РФ, определяющие порядок выбора способа управления многоквартирным домом и осуществления такого управления в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, могут быть применены к отношениям с собственниками помещений и в нежилых зданиях, в том числе к отношениям по управлению такими зданиями.

Однако, следует учитывать, что к отношениям между лицом, осуществляющим управление нежилым зданием, и собственниками помещений в нем или ресурсоснабжающими организациями подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ и законодательства в сфере ресурсоснабжения.  В отношениях по содержанию общего имущества в нежилом здании нормы жилищного законодательства могут применяться по аналогии, если соответствующие решения будут приняты собственниками помещений в здании.

Вопрос:

РСО на основании частей 2 и 5 статьи 157.2 ЖК РФ отказалась от исполнения с 01.05.2026 г. договоров теплоснабжения, заключенных с отдельными управляющими организациями. В результате, с 01.05.2026 г. собственники жилых помещений в МКД под управлением таких УО перешли на прямые договоры с РСО.

Начисление платы за отопление жителям соответствующих домов производилось и производится исходя из среднемесячного потребления за прошлый год (по 1/12, равномерно в течение календарного года) с проведением корректировки в 1 квартале следующего года.

Ввиду того, что смена исполнителя коммунальной услуги по отоплению (с УО на РСО) произошла до окончания календарного 2026 года, по мнению РСО, должна проводиться корректировка платы за отопление за период с 01.01.2026 по 30.04.2026 – Управляющей организацией, с 1.05.2026 по 31.12.2026 – РСО, в т.ч. с учетом соответствующего разъяснения Минстроя России, изложенных в письме от 27.06.2019 № 23665-ОГ/04.

Однако, управляющие организации отказываются проводить корректировку платы за период предоставления ими коммунальной услуги по отоплению. Правомерен ли такой отказ УО?

Ответ:

Возможно, что отказ управляющих организаций от проведения корректировки размера платы за коммунальную услугу по отоплению за период с 1.01.2026 по 30.04.2026 основан на примерах судебной практики по таким спорам между УО и РСО, когда суды отказывают РСО во взыскании с УО, прекратившей в течение календарного года предоставление потребителям коммунальной услуги по отоплению, задолженности исходя из стоимости фактически поставленной в многоквартирный дом тепловой энергии в целях отопления. Основанием для таких решений судов является то обстоятельство, что при равномерном способе оплаты за коммунальную услугу по отоплению обязательства УО по оплате теплоснабжающей организации тепловой энергии, поставленной в многоквартирный дом в месяце отопительного периода, ограничены стоимостью тепловой энергии, определяемой ежемесячно исходя из расчетных объемов тепловой энергии, что регулируется п.25(1) Правил № 124, поскольку в аналогичном порядке определяются обязательства потребителей по оплате коммунальной услуги по отоплению перед УО. При этом суды признают, что корректировка платы потребителям в силу нормы п.3(4) Правил № 354 проводится 1 раз в год в 1 квартале года, следующего за расчетным (иной период не предусмотрен жилищным законодательством) и такую корректировку обязана провести та организация, которая в период проведения корректировки является исполнителем коммунальной услуги по отоплению. Такая практика поддержана соответствующей позицией Верховного Суда РФ, выраженной в его Определениях от 19.10.2020 № 302-ЭС20-15075, от 23.12.2021 № 307-ЭС21-25316*.

Однако, Минстрой России имеет другую позицию по таким отношениям, которая выражена в его Письме от 22.06.2019 г. № 23665-ОГ/04, которая поддерживается нашей организацией исходя из следующего.

Порядок определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению имеет особенность, указанную в первом абзаце пункта 42(1) Правил № 354, в соответствии с которым оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из двух способов - в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года. Применение равномерного способа внесения платы за коммунальную услугу по отоплению в течение календарного года предусматривает оплату потребителями не фактического объема и стоимости предоставленной им в расчетные месяцы отопительного периода коммунальной услуги по отоплению, а расчетной такой стоимости, определяемой в каждом месяце календарного года с проведением корректировки внесенной потребителями платы за календарный год равномерными платежами до размера платы, определенного по каждому помещению исходя объемов тепловой энергии, измеренной индивидуальными и коллективным (общедомовым) приборами учета тепловой энергии. В целях такой корректировки применяется формула 3(4) приложения № 2 к Правилам № 354.

Изложенный в Правилах № 354 порядок определения размера платы за коммунальные услуги предусматривает порядок проведения расчетов потребителей с исполнителем за предоставленную исполнителем коммунальную услугу в рамках заключенного договора, содержащего условия предоставления коммунальной услуги. В соответствии с пунктом 8 Правил № 354 исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в пунктах 9 и 10 Правил № 354. При этом период времени, в течение которого указанное лицо обязано предоставлять коммунальные услуги потребителям и вправе требовать от потребителей оплаты предоставленных коммунальных услуг, подлежит определению в соответствии с пунктами 14, 15, 16 и 17 Правил № 354. Исходя из указанного положения пункта 8 Правил № 354 каждый исполнитель коммунальной услуги вправе требовать оплаты от потребителя того объема коммунальной услуги, который был предоставлен потребителю в период действия договора между исполнителем и потребителем.

Правила № 354 не регулируют порядок прекращения договорных отношений между исполнителем и потребителем. Кроме того, в соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку при равномерной оплате потребителями за тепловую энергию в течение календарного года, потребители осуществляют неравноценное исполнение обязательства по оплате фактически предоставленной им коммунальной услуги по отоплению в каждый месяц отопительного периода, то при прекращении условий договора о предоставлении коммунальной услуги конкретным исполнителем между исполнителем и потребителем должны быть проведены расчеты, относящиеся к прекращению ранее сложившихся отношений.

В отсутствии регулирования Правилами № 354 проведения таких расчетов при прекращении обязательств исполнителя по предоставлению коммунальной услуги потребителям часть 1 статьи 7 ЖК РФ допускает применение жилищного законодательства, регулирующего сходные отношения (применение аналогии закона). К рассматриваемому случаю проведения корректировки платы за отопление при смене исполнителя сходными можно признать отношения по проведению перерасчета потребителям платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при начислении такой платы исходя из норматива потребления соответствующего коммунального ресурса в многоквартирном доме, оборудованном ОДПУ коммунального ресурса.  В соответствии с подпунктом "б" пункта 29(3) Правил содержания общего имущества № 491 при прекращении обязательств управляющей организации по управлению многоквартирным домом, управляющая организация проводит перерасчет платы за коммунальные ресурсы, начисленной  исходя из нормативов потребления, до размера платы, определенной исходя из показаний ОДПУ коммунального ресурса, с отражением величины такого перерасчета в последнем месяце предоставления платежного документа на внесение платы с такими платежами.

Соответственно, если происходит смена исполнителя коммунальной услуги по отоплению в календарном году, в течение которого потребителями вносится плата за коммунальную услугу по отоплению равномерными платежами, которые не соответствуют размеру фактических обязательств потребителей по оплате потребленной потребителями тепловой энергии, корректировка размера платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную в многоквартирном доме таким исполнителем, проводится  на дату прекращения статуса исполнителя коммунальной услуги по отоплению. Корректировка производится соответственно объемам и стоимости тепловой энергии, поставленной в многоквартирный дом за расчетные периоды предоставления коммунальной услуги по отоплению соответствующим исполнителем.

Поскольку в рассматриваемом случае УО отказывается проводить корректировку потребителям платы за коммунальную услугу по отоплению на 30.04.2026 г., то с учетом сложившейся судебной практики, в 1 квартале 2027 года корректировку платы за коммунальную услугу по отоплению за весь 2026 год проводит теплоснабжающая организация, как исполнитель такой коммунальной услуги в 1 квартале 2026 года, и производит соответствующую сверку расчетов с УО за период 01.01.2026 – 30.04.2026 г. исходя из актов поставки тепловой энергии и выставленных УО счетов на оплату тепловой энергии за этот период, определив задолженность УО только исходя из ее обязательств по такой оплате, определяемых до 30.04.2026 г. положениями п.25(1) Правил № 124.

В рассматриваемом случае для собственников помещений стоимость услуги по обеспечению работоспособности 2х лифтов в МКД составляет в месяц сумму, определяемую как 5,22 руб./м² × S помещ.

Соответственно, в месяцах вывода из эксплуатации 2х лифтов собственникам не начислялась плата за обслуживание лифтов в полном размере, в месяце ввода в эксплуатацию 1 лифта, начислению подлежит плата за обслуживание 1 лифта, определяемая расчетом 5,22 руб./м² / 2 лифта × S помещ. × n дней работы лифта / n дней в месяце. К такому случаю применяется по аналогии формула, приведенная в п.10 Правил изменения размера платы № 491..

Пункт 3 статьи 148 ЖК РФ устанавливает обязательное правило о включении в годовой отчет товарищества обязательной информации, определенной Приказом № 728/пр, что не ограничивает право товарищества включать в годовой отчет иную информацию, определяемую товариществом.

Форма, утвержденная Приказом № 728/пр, установлена в отношении формирования отчета отдельного МКД. Однако, если товарищество представляет собой объединение собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, и общим собранием членов такого товарищества утверждена общая смета доходов и расходов товарищества на основании утвержденного годового плана содержания и ремонта общего имущества в нескольких многоквартирных домах (пункты 8 и 8.1 части 2 статьи 145 ЖК РФ), то годовой отчет о деятельности товарищества  составляется в соответствии с утвержденной общей сметой доходов и расходов товарищества, предусматривающей доходы и расходы на содержание и ремонт общего имущества в нескольких многоквартирных домах.

В указанном случае в соответствии с п.61 Правил № 354 определяется размер излишне начисленной платы. То есть, размер перерасчета по соответствующему помещению будет равен суммированному размеру платы, начисленному потребителю с февраля по декабрь 2025 г. исходя из начисленных в каждом соответствующем месяце объемов холодной воды и тарифов на холодную воду, действующих в каждом месяце периода перерасчета. Если такое помещение не заселено и не было приобретено в собственность иного лица до января 2026 года, то вся сумма перерасчета, увеличивает к начислению всем потребителям плату за ХВ на СОИ в январе 2026 года.

В соответствии с пп. «д» п.31 Правил № 354 исполнитель обязан при обращении потребителя проводить проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности и переплаты, правильности начисления неустоек. Поскольку указанным пунктом Правил № 354 не ограничен период, за который проводится такая проверка, то и период проведения соответствующего перерасчета не ограничен независимо от того, осуществляется ли перерасчет в пользу потребителя или в доначисление ему размера платы.

Мы проживаем в ЖК, где <посередине> комплекса расположены 10 таунхаусов (4 семьи /4 входа в одном таунхаусе) и вокруг МКД в 4 этажа всего 8 домов по 5 подъездов в каждом 4 этажа. В настоящее время, наша УК предложила пересмотреть тариф за содержание жилья. Ключевым и спорным моментом явилось, что тариф за содержание жилья будет засчитываться за 1 м² (т.е. с жильцов таунхауса при площади 150 м² планируется взиматься плата за 1 м²) , аналогично и с квартир в МКД. Но: .., если принять в учет, что:

1) таунхаус не относиться к МКД, а является блокированной застройкой.

2) сумма площади таунхаусов составляет 50% площади МКД в данном ЖК. Но при этом, в тарифе на содержание жилья присутствует такие затраты как на общедомовые помещения (подъезды, подвалы с <каморками> и др. Т.е то, что не должно быть включено в тариф, для такнхаусов). Правомерно ли будет оплата за содержание жилья с 1 м², как с МКД, так и с таунхаусов?

Ответ:

Жилищное законодательство регулирует вопросы только:

- об определении размера платы за содержание жилого помещения в одном многоквартирном доме, под которым признается здание, состоящее из двух и более квартир (часть 6 статьи 15, часть 7 статьи 156 ЖК РФ),

- и о внесении платы за работы, услуги по содержанию жилых домов, которая определяется договором с лицами, осуществляющими такие работы, услуги по заказу собственников жилых домов (часть 2 статьи 16, часть 9 статьи 156 ЖК РФ).

В остальных случаях, может применяться аналогия жилищного законодательства, о чем указано в статье 7 ЖК РФ.

Если в Вашем случае в отношениях с содержанием общего имущества в каждом многоквартирном доме и в каждом здании таунхаусов применить аналогию жилищного законодательства, регулирующего отношения в многоквартирных домах, то размер платы за содержание жилого помещения устанавливается по каждому многоквартирному дому (по каждому таунхаусу) исходя из состава общего имущества в каждом здании, исходя из видов работ, подлежащих выполнению в каждом здании и исходя из площади помещений, принадлежащих собственникам, расположенных в каждом здании.

Пропорционально площади помещений во всех зданиях может распределяться только стоимость тех видов работ, услуг, которые являются общими для  собственников помещений всех зданий (уборка придомовой территории, услуга по управлению).

Управление всеми зданиями одной организацией не изменяет правило определения размера платы за содержание жилого помещения для собственников каждого многоквартирного дома.

Определение одинакового размера платы для всех собственников помещений в нескольких многоквартирных домах допускается только при принятии такого решения на общем собрании собственников помещений  в каждом многоквартирном доме, входящем в состав одного жилого комплекса, которым управляет одна управляющая организация.

Вопрос:

Ввиду отсутствия опыта работы бухгалтера с расчетными программами и соответственно возникших технических сбоев в производимых бухгалтерской службой управляющей организации начислениях собственникам платы за содержание жилого помещения в течение определенного периода собственникам выставлялись платежные документы с начислением размера платы за содержание жилого помещения в заниженном размере.

Имеет ли право управляющая организация производить дополнительные начисления (плюсом к прошлым начислениям) собственникам по жилищным услугам и за какой период времени? Как правильно обосновать такие доначисления?

Из п. 3.8 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции ОСС относится принятие решений о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен в соответствии с частью 4.2 статьи 36 ЖК РФ. Иных возможностей установления ОСС требований к провайдерам по размещению оборудования в многоквартирном доме Жилищный кодекс РФ не содержит. Из статьи 12 ЖК РФ следует, что установление правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции Правительства РФ.

Таким образом, если Правилами № 1055 не конкретизированы какие-либо положения, а собственники на ОСС предусмотрят своим решением такие положения, и обяжут УО исполнить их решение, то  оператор связи при несогласии с таким решением вправе его обжаловать в порядке п. 47 Правил № 1055.

Вопрос:

Водоканал является гарантирующей организацией и исполнителем коммунальных услуг водоснабжения и водоотведения на основании прямых договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах.

Исполнителем коммунальной услуги горячего водоснабжения в 2025 г. допущены значительные перерывы подачи горячей воды на срок более 14 дней (в ряде домов – на два месяца).

На территории области применяются отдельные нормативы потребления коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и водоотведению в жилом помещении.

При отсутствии горячей воды многие потребители фактически используют водонагреватели, то есть потребляют какой-то объем холодной воды для подогрева, однако обращаются в Водоканал с просьбой полностью снять начисление по строке «водоотведение ГВС» на период отсутствия горячего водоснабжения. Однако в период отключения горячей воды фактически возрастает расход холодной воды и этот объем не компенсируется установленным нормативом потребления коммунальной услуги холодного водоснабжения. И, как следствие, объем фактически оказанных услуг водоотведения значительно выше объема, приравненного к нормативу потребления коммунальной услуги холодного водоснабжения. Поскольку общедомовые приборы учета холодной и горячей воды, сточных вод в ряде многоквартирных домов в городе либо отсутствуют, либо выведены из эксплуатации, в результате таких перерасчетов предприятие будет нести убытки.

Правомерно ли производить начисление по установленному нормативу водоотведения для соответствующей категории жилых помещений (без изменения), поскольку несмотря на отсутствие горячего водоснабжения услуга водоотведения не приостанавливалась?

Должен ли производиться перерасчет по услуге водоотведения в случае отсутствия горячей воды, если да, то должен ли этот перерасчет носить заявительный характер?

Состав и объем раскрываемой управляющей организацией информации собственникам, в т.ч. об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию общего имущества и условиях их выполнения (оказания) определяются в соответствии с ч.10.1 ст.161 ЖК РФ путем размещения информации, которая раскрывается в свободном доступе для всех собственников в ГИС ЖКХ. Соответственно, обязанность управляющей организации представлять собственнику помещения сведения о фактических затратах, копии счетов-фактур, сведения об условиях выполненных работ, услуг (если это прямо не предусмотрено условиями договора управления) отсутствует.

В соответствии с пп. «ж» п.31 Правил № 354 исполнитель обязан принимать показания ИПУ, переданные потребителем, и использовать их при расчете размера платы за тот расчетный период, за который они были сняты. Этим же пунктом Правил № 354 предусмотрен случай наделения правом снятия показаний ИПУ исполнителя, если такое решение принято общим собранием собственников.

Правила № 354 не содержат права управляющей организации, не являющейся исполнителем, осуществлять снятие показаний ИПУ и передавать их в РСО. Соответственно, показания, переданные УО в РСО, не подлежат учету в целях начисления РСО платы за коммунальные услуги потребителям.

Контроль качества тепловой энергии, поставляемой теплоснабжающей организацией на границу общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, что регулируется положением п.2 ч.11 ст.161 ЖК РФ. В соответствии с пунктом 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление МКД, обязано принимать от потребителей в многоквартирном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении потребителям информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правилами № 416. В соответствии с ч.13 ст.20 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, вправе обратиться в орган ГЖН в целях понуждения теплоснабжающей организации к соблюдению обязательных требований жилищного законодательства.

Вопрос:

Нужно ли при расчете платы за коммунальную услугу по отоплению суммировать данные приборов учета и распределять на весь МКД или рассчитывать каждую часть отдельно в следующих случаях:

1. МКД имеет два тепловых ввода и две самостоятельные системы теплоснабжения с ИТП на каждом вводе?

2. МКД имеет один тепловой ввод, но две самостоятельные системы теплоснабжения с ИТП (нежилая часть (первый этаж) и жилая часть (со второго этажа))?

Федеральным Законом от 29.10.2024 № 362-ФЗ внесены изменения в пункт 1, подпункт 1.1 и пункт 2 ст.420 НК РФ:

объектом обложения страховыми взносами признаются вознаграждения в рамках трудовых договоров или гражданско-правовых договоров в пользу членов совета многоквартирного дома, включая председателя совета многоквартирного дома, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, начисляемые уполномоченной управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с подпунктом "з" пункта 31 Правил № 354 исполнитель обязан уведомлять потребителей не реже 1 раза в квартал путем указания в платежных документах о сроках и порядке снятия потребителем показаний приборов учета и передачи сведений о показаниях исполнителю или уполномоченному им лицу. Таким образом, период снятия показаний приборов учета коммунального ресурса устанавливает исполнитель и доводит такую информацию до потребителя, при этом обязательными условиями снятия потребителем показаний приборов учета являются: периодичность снятия показаний - один раз в месяц, и конечный срок снятия показаний - до 25 числа каждого месяца.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 34 Правил № 354 потребитель обязан  обеспечивать проведение поверок установленных в его помещении индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в сроки, установленные технической документацией на прибор учета. Однако, действующее законодательство не содержит меры ответственности потребителя за не исполнение такой обязанности относительно прибора учета тепловой энергии.

Таким образом, у исполнителя отсутствует право требования от потребителя проведения поверки ИПУ тепловой энергии. Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в помещении, в котором ИПУ тепловой энергии признается вышедшим из строя (п.81(12) Правил № 354), определяется в соответствии с пунктами 59 и 59(2) Правил № 354 (в течение 3х месяцев – исходя из среднемесячных объемов, по истечении 3х месяцев – как в помещении без ИПУ).

В случаях, если период работы ИПУ составляет менее 3 месяцев, или в случае не предоставления потребителем показаний ИПУ более 3 месяцев подряд, или в случае не восстановления работоспособности ИПУ более 3 месяцев подряд размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с п.59(2) Правил № 354 - по формуле 3(1), в которой в качестве замещающей информации о показаниях ИПУ используется объем тепловой энергии, определяемый в помещениях без ИПУ по формуле 3(7).

В многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации, обязанность снятия показаний ОДПУ возлагается на управляющую организацию вне зависимости от того, является ли управляющая организация исполнителем коммунальной услуги, а также вне зависимости от того, кому принадлежит ОДПУ (собственникам помещений в многоквартирном доме или ресурсоснабжающей организации). Такая обязанность для управляющей организации регулируется положениями подпункта "е" пункта 31 и подпункта "д" пункта 31(1) Правил № 354. При этом, в соответствии с подпунктом "д" пункта 18 Правил № 124 обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса, устанавливаются договором ресурсоснабжения.

Таким образом, поскольку объем тепловой энергии, предъявляемый управляющей организацией к оплате потребителям, должен соответствовать объему тепловой энергии, приобретаемому управляющей организацией у теплоснабжающей организации, управляющая организация обязана ежемесячно определять объем тепловой энергии, потребленной в многоквартирном доме, по показаниям ОДПУ, в порядке, согласованном с теплоснабжающей организацией.

Вопрос: ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией. В реестре лицензий субъекта РФ сделана запись о включении этого МКД в перечень домов, управление которыми осуществляет данная УО. Вправе ли УО требовать начисления собственникам платы за содержание жилого помещения и КР СОИ от своего имени, а не от имени ТСЖ? Если да, то при каких условиях?

В Правилах № 354 не используется понятие «неотапливаемое помещение». Понятие «неотапливаемое помещение» применяется в п.37 Обзора Судебной практики ВС РФ № 3(2019) и в Постановлении Конституционного Суда РФ от 27.04.2021 № 16-П к помещениям, в которых изначально отсутствуют приборы отопления или помещение не отапливается в результате его переустройства.

В целях определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению такое жилое помещение именуется в Правилах № 354 как «жилое помещение, в котором проведено переустройство с установкой индивидуального источника тепловой энергии». Объем тепловой энергии, потребленной непосредственно в таком помещении, принимается равным нулю.

Если нежилое помещение, находящееся в подвале, принадлежит на праве собственности конкретному лицу, и в таком помещении отсутствуют элементы отопления непосредственно нежилого помещения (проведена надлежащая изоляция трубопровода теплоснабжения), то размер платы за тепловую энергию, подлежащий внесению собственником такого помещения, определяется по формуле 3 или формуле 3(1) приложения № 2 к Правилам № 354 в зависимости от наличия в многоквартирном доме помещений с ИПУ тепловой энергии. При этом объем тепловой энергии, потребленный непосредственно в нежилом помещении принимается равным нулю.

В соответствии с п.29 Правил № 306 нормативы потребления холодной воды на СОИ и горячей воды на СОИ включают объем воды, потребляемой при выполнении минимального перечня работ, услуг при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан. Нормативы потребления КР на СОИ не включают расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации ВДИС.

Поскольку работы по промывке систем водоснабжения предусмотрены минимальным перечнем работ, услуг № 290 (п.18, п.19), то отсутствуют основания для трактования п.29 Правил № 306, как недопускающего включение расходов воды на промывку системы отопления в расчет величины норматива расхода холодной воды или горячей воды, потребляемых на СОИ. Соответственно, у РСО отсутствуют правовые основания для предъявления УО к оплате в МКД без ОПУ объема воды, определяемого дополнительно к объему воды, определенному исходя из норматива потребления воды на СОИ.

Поскольку тепловая энергия не признается коммунальным ресурсом, плата за который включается в плату за содержание жилого помещения (ст.154 ЖК РФ), то положения ч.9.2 ст.156 ЖК РФ о принятии собственниками решения о включении в плату за содержание жилого помещения платы за КР на СОИ, определяемой исходя из показаний ОПУ, не применяются к расчетам за тепловую энергию, потребляемую в многоквартирном доме в целях горячего водоснабжения на СОИ. Если собственники приняли такое решение, то оно не подлежит применению ввиду его ничтожности (п.3 ст.181.5 ГК РФ).

Требования к платежному документу и сведениям, содержащимся в нем, определены пунктом 69 Правил № 354, в соответствии с пп. «е» которого в платежном документе указывается, в том числе, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и(или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных  теплоснабжения и(или) горячего водоснабжения).

Объем информации, предусмотренной пунктом 69 Правил № 354, к отображению в платежном документе является обязательным вне зависимости  от целевого назначения оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме – обслуживает ли такое оборудование один или несколько многоквартирных домов.

В случае выхода из строя установленного РСО ОПУ обязанность по обеспечению надлежащей эксплуатации установленного в МКД ОПУ лежит на собственниках помещений в МКД, а при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом, кооперативом, на соответствующих организациях. В соответствии с ч.12 ст.13 Закона № 261-ФЗ в случае невосстановления работоспособности ОПУ в течение 2-х месяцев, такую работоспособность обеспечивает РСО, которая вправе выставить соответствующие расходы УО, товариществу, кооперативу, а при непосредственном способе управления – собственникам. Такая плата может быть предъявлена к оплате разовым платежом. Рассрочка по внесению такой платы действующим законодательством не предусмотрена.

Поскольку среднемесячный объем горячей воды, определяемый в соответствии с п.59(1) Правил № 354, пп. «в(2)» п.21 и пп. «б» п.21(1) Правил № 124, применяется в качестве замещающей информации об объеме горячей воды, измеренной ОПУ и в соответствии с пп. «в» п.3 Правил № 354 одним из условий предоставления коммунальной услуги (кроме отопления) является предоставление коммунальной услуги потребителю круглосуточно бесперебойно, либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую качеству коммунальной услуги, приведенную в приложении № 1 к Правилам № 354, то справедливо определять объем среднемесячного объема горячей воды по ОПУ без учета месяца, в котором горячая вода не поставлялась в течение профилактического перерыва.

Правила № 75 не содержат каких-либо  требований к порядку уведомления органа местного самоуправления. Порядок такого уведомления может быть установлен ОМС в нормативном правовом акте о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций. Если иного не будет установлено таким актом, уведомление органу местного самоуправления может быть направлено управляющей организацией (ТСЖ) с приложением копии протокола проведенного общего собрания собственников помещений и договора управления.

Правила № 75 не содержат ограничений по количеству  проведения конкурсов  в отношении одних и тех же МКД после того, как первый конкурс признан несостоявшимся. Таким образом, любое количество раз могут проводиться  конкурсы по выбору УО в отношении одних и тех же МКД после того, как конкурс признан несостоявшимся.

Согласно ч.6 ст.200 ЖК РФ в случае, если в соответствии с законодательством РФ открытый конкурс по отбору УО признан не состоявшимся, допускается заключение договора управления МКД без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, в порядке, указанном в ч.17 ст.161 ЖК РФ и устанавливаемом Правилами № 1616.

В  силу п.4 Правил № 1616 осуществление управления МКД управляющей организацией, определенной решением об определении УО, не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору УО для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

Как следует из положений   пунктов 14 и 15 приложения № 1 к Правилам № 354, размер платы за коммунальную услугу, от которого производится уменьшение (снижение) платы, определяется в соответствии с приложением № 2 к Правилам № 354, т.е от размера платы, определенного за расчетный период, в котором нарушено качество коммунальной услуги или допущен перерыв, превышающий установленную его продолжительность.

Правила № 354 не предусматривают определение размера платы за коммунальную услугу в соответствии с приложением № 2 за один или иное количество дней расчетного периода.

В соответствии с п.6 и п.7 Правил № 354 собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме не предоставляются коммунальные услуги, в связи с чем п.43  Правил № 354 к расчетам за ресурсы, потребляемые в нежилом помещении (кроме тепловой энергии, потребляемой на отопление), не применяются.

К отношениям по определению объема горячей воды, потребленной в нежилом помещении, не оборудованном ИПУ, применяются положения пунктов 16 и 18 Правил № 776. Объем тепловой энергии, потребленной на подогрев воды, по нашему мнению, должен определяться исходя из норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды, применяемого в расчетах за коммунальную услугу по горячему водоснабжению для всех потребителей в многоквартирном доме, если иной порядок определения такого показателя не будет согласован условиями договора горячего водоснабжения (договора поставки горячей воды), заключенного между теплоснабжающей организацией и ОМС.

В регионе установлена социальная норма потребления электрической энергии, позволяющая применять в расчетах за потребленную энергию в пределах социальной нормы пониженные тарифы. Тарифы на электрическую энергию зависят от факта превышения (непревышения) размера социальной нормы электроэнергии.

Понятие «социальной нормы» применяется только к коммунальной услуге. Плата за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, относится к жилищным услугам.

Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить, по каким тарифам следует осуществлять расчет платы за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, как в отношениях с конечными потребителями, так и при расчетах между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг.

Возникшая в 2023 году проблема, выявленная спорами между управляющими организациями и ГЖИ или собственниками помещений в МКД, об определении первого периода перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – на СОИ):

-        как полного календарного 2022 года

-        или периода - сентябрь – декабрь 2022 года (с даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 3.02.2022 г. № 92),

разрешил Верховный Суд РФ в Решении от 23 апреля 2024 г. № АКПИ24-166, указав на правомерность проведения перерасчета платы за КР на СОИ, предусмотренного пп.«а» п.29(3) Правил № 491, за полный 2022 год.

Приведем извлечение из указанного решения.

Отрицательный объем КР на СОИ может быть определен только при определении размера платы за КР на СОИ исходя из показаний ОПУ. В соответствии с пп. «б» п.29(2) Правил № 491 использование показаний ОПУ предусмотрено при проведении перерасчета размера платы в соответствии с п.29(3) Правил № 491.

Соответственно, отрицательный объем КР на СОИ учитывается в порядке, указанном в пп. «е» п.29(2) Правил № 491 при определении показателя совокупного за период перерасчета размера расходов на оплату КР на СОИ (Р i кр) в формуле, приведенной в п.2 приложения к Правилам № 491.

Если собственник произвел оплату за ЖКУ по выставленному ему платежному документу на другой лицевой счет, то в данном случае признается ошибочное зачисление денежных средств по другому лицевому счету. Последствия такого случая зависят от того, обслуживаются ли лицевой счет собственника и другой лицевой счет, на который ошибочно поступили денежные средства, одной управляющей организацией.

 Если и тот и другой лицевые счета обслуживаются одной управляющей организацией, то  по заявлению в управляющую организацию собственника, который произвел ошибочное перечисление денежных средств, управляющая организация производит зачет поступивших денежных средств на правильный лицевой счет.

Если лицевой счет собственника и другой лицевой счет, на который ошибочно поступили денежные средства, обслуживаются разными управляющими организациями, то собственник должен обратиться с заявлением к той управляющей организации, которая обслуживает другой лицевой счет, на который поступили денежные средства,  о возврате ему ошибочно перечисленных им денежных средств, после чего собственник производит оплату по правильному лицевому счету. Возврат ошибочно перечисленных денежных средств, полученных управляющей организацией, обслуживающей другой лицевой счет, может быть осуществлен путем перечисления соответствующих денежных средств управляющей организации, обслуживающей лицевой счет собственника, если такой порядок возврата будет указан в заявлении собственника в управляющую организацию, обслуживающую другой лицевой счет. 

В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ  надлежащее содержание общего имущества осуществляется в том числе в соответствии с законодательством о пожарной безопасности. В соответствии с п. 27 Минимального перечня работ и услуг № 290 работы по установке в проходах, выходах в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, систем пожаротушения и обеспечения их надлежащей эксплуатации относятся к работам по обеспечению требований пожарной безопасности. Такие работы подлежат выполнению за счет средств всех  собственников помещений и собственников машино-мест в многоквартирном доме (ч.1 ст. 158 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ответственность за надлежащее содержание общего имущества несет товарищество. Соответственно, товарищество обеспечивает выполнение таких работ за счет включения соответствующих расходов в расчет взносов членов товарищества на содержание общего имущества и в расчет платы за содержание жилого помещения для собственников, не являющихся членами товарищества (пп. «б» п.28 Правил содержания общего имущества № 491).

Жилищное законодательство не регулирует ни порядок определения измерителей, ни порядок определения стоимости дополнительных услуг, о предоставлении которых проживающим в многоквартирном доме принято решение общим собранием собственников.

 Однако, обращаем внимание, что решение общего собрания собственников в части предоставления дополнительных услуг является в соответствии с ч.5 ст. 46 ЖК РФ обязательным для исполнения только для собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если в таком доме имеются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то у нанимателей соответствующих помещений не возникают обязанности по оплате дополнительных услуг (если иное не установлено договором найма), поскольку их обязательства ограничены только платой, указанной в части 1 ст. 154 ЖК РФ.

Расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которые собственники несут в соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы  за содержание жилого помещения. В соответствии с ч.6 ст.15 ЖК РФ многоквартирный дом может включать нежилые помещения. Соответственно, собственник жилого помещения, являющийся одновременно собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, несет расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества, пропорционально площади принадлежащих ему жилого помещения и нежилого помещения (кладовки). Это правило применяется независимо от даты – 1 сентября 2022 года.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2016) Верховный Суд указал, что Закон № 261-ФЗ не содержит требований по установке ОПУ в многоквартирных домах, признанных аварийными, однако данная норма не содержит запрета на установку ОПУ в таких домах. При этом ВС РФ указал, что использование показаний таких ОПУ не должно приводить к возложению на собственников и УО расходов по оплате сверхнормативного объема коммунального ресурса на СОИ. Соответственно, РСО вправе предъявлять УО объем электрической энергии исходя из показаний установленного в аварийном доме ОПУ электрической энергии, но не выше объема, рассчитанного исходя из норматива потребления электрической энергии на СОИ

Вопрос о возможности принятия собственниками решения о направлении величины перерасчета платы за коммунальные ресурсы на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по нашему мнению, связан с отношениями по регулированию Жилищным кодексом РФ структуры платы за содержание жилого помещения и порядка определения размера платы за содержание жилого помещения с учетом её структуры.

Так, статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за содержание жилого помещения – такая плата включает плату:

-        за услуги, работы по управлению многоквартирным домом,

-        за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

-        за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (далее – коммунальные ресурсы на СОИ).

Порядок определения платы за содержание жилого помещения устанавливает ст.156 ЖК РФ, которая предусматривает:

-        в части 7 – порядок определения в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения на общем собрании собственников за исключением платы за коммунальные ресурсы на СОИ;

-        в части 9.2 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса;

-        в части 9.3 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, необорудованном ОПУ коммунального ресурса.

Частью 9.2 ст.156 ЖК РФ предусмотрено, что в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса, собственники вправе принимать решения об определении ежемесячной платы за КР на СОИ по ОПУ, или по среднемесячным объемам. Однако, вне зависимости от принятия таких решений или их непринятия, расходы собственников на оплату коммунальных ресурсов на СОИ определяются исходя из показаний ОПУ. При этом перерасчет платы за КР на СОИ, вносимой ежемесячно без использования ОПУ, производится до показаний ОПУ в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок установлен в п.29(3) Правил № 491.

Из приведенных положений ст.156 ЖК РФ и Правил № 491 следует, что в МКД, оборудованном ОПУ, размер расходов граждан на КР на СОИ определяется в порядке, установленном ч.9.2 ст.156 ЖК РФ - исходя из показаний ОПУ коммунального ресурса, и ни соответствующая норма, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников принимать иные решения, относительно платы за КР на СОИ, кроме указанных в ч.9.2 ст.156 ЖК РФ.

Часть 7 ст.156 ЖК РФ также исключает принятие собственниками помещений решения о размере платы за КР на СОИ.

Принятое собственниками решение о перераспределении платы за КР на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества по сути приводит к увеличению собственниками платы за КР на СОИ относительно того размера, который должен определяться в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ, а, кроме того, к увеличению одновременно платы за содержание жилого помещения, размер которой был утвержден на общем собрании или в ином порядке установленном договором управления.

По нашему мнению, и одно и другое указанные последствия приводят к нарушению норм жилищного законодательства и об определении размера платы за содержание жилого помещения и об определении размера платы за КР на СОИ, что в свою очередь влечет нарушение прав потребителей, не участвующих в принятии соответствующих решений, в т.ч. нанимателей жилых помещений, имеющих право в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ и п.29(3) Правил № 491 на перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ.

Полномочия собственников помещений по принятию решений на общем собрании определены в ст.44 ЖК РФ, в соответствии с п.5 ч.2 которой предусмотрено право собственников принимать не любые решения на общем собрании, а только по тем вопросам, которые отнесены к компетенции общего собрания Жилищным кодексом РФ.

В зависимости от того - по какой повестке дня общего собрания собственников было принято решение, и - какое решение, возможны следующие правовые последствия:

1) если собственники приняли решение не изменять размер платы за КР на СОИ, начисленной потребителям исходя из нормативов потребления КР на СОИ, а разницу между полученными доходами от начисленной платы и фактическими расходами УО на оплату в РСО КР на СОИ исходя из показаний ОПУ, направить на текущий ремонт общего имущества, то такое решение собственников принято относительно изменения размера платы за КР на СОИ для всех потребителей в многоквартирном доме. Такое решение признается принятым в отсутствии компетенции общего собрания собственников, а следовательно, признается ничтожным по основанию, указанному в п.3 ст.181.5 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.181.3 ГК РФ ничтожное решение общего собрания признается недействительным, и соответственно – не подлежащим применению.

Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников изменять порядок определения размера платы за КР на СОИ, установленный Жилищным кодексом РФ и Правительством РФ.

2) если собственники на собрании приняли решение о направлении суммы перерасчета на текущий ремонт общего имущества, то в таком случае такое решение может быть квалифицировано как отказ собственников от возврата им суммы перерасчета. Однако, такое решение собственников не может относиться ко всем потребителям в многоквартирном доме, а может касаться только тех собственников, кто проголосовал за такое решение.

При получении одного или другого протокола общего собрания управляющая организация должна уведомить собственников:

-        в первом случае – о ничтожности решения общего собрания и неисполнимости такого решения;

-        во втором случае – о возможности исполнения соответствующего решения только относительно тех собственников, кто принял такое решение.

При таких последствиях и в первом и во втором случае управляющая организация проводит перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ и отражает результат перерасчета в платежном документе.

Если УО намерена исполнить решение общего собрания собственников в первом случае, то перерасчет потребителям не производится, при этом управляющая организация в бухгалтерском учете разницу в доходах и расходах на КР на СОИ относит на резерв по текущему ремонту общего имущества в таком многоквартирном доме.

Вопрос:

Является ли правомочным решение ОСС об определении размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без согласования с УО. Нужно ли оспаривать УО такое решение в судебном порядке либо достаточно отказать собственникам в его исполнении?

Вопрос:

Управляющая организация инициирует переход на прямые договоры в МКД, где основным собственником является муниципалитет. Как правило, наниматели муниципальных квартир – основная часть неплательщиков за коммунальные услуги. Таким образом, управляющие организации освобождаются от «пассивной» части потребителей коммунальных услуг, передав судьбу «неплательщиков» в введение РСО. Как можно исправить ситуацию? Каким образом обязать собственника муниципального жилья – муниципалитет – отвечать по долгам нанимателей, уклоняющихся от оплаты услуг?

Вопрос:

Правомерно ли заключение прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и нанимателями специализированного жилищного фонда Министерства обороны Российской Федерации, проживающими в МКД или в общежитии смешанного типа (комнаты и койко-места)?

В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.

Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.

Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?

Управляющая компания в рамках протокола общего собрания ведет начисление, учет оплат, взыскание задолженности по капремонту. Региональный фонд является владельцем спец. счетов на капремонт. В рамках судебного производства на расчетный счет управляющей компании поступают денежные средства от приставов, взысканные за капремонт. Затем УК перечисляет денежные средства, полученные от судебных приставов региональному оператору.

Каким образом отразить данные поступления и списания денежных средств в бухгалтерском и налоговом учете? Будут ли данные поступления и списания являться доходам и расходом УК? УК применяет УСН.

Необходимо ли пробивать чеки с 01.07.2019г. по таким поступлениям и списаниям?

С 1 января 2017 года, в связи с изменениями жилищного законодательства, в том числе Правил № 354, в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, а исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, изменилась структура платы за коммунальные услуги: для потребителей коммунальных услуг в таких многоквартирных домах исключена плата за коммунальные услуги, потребленные на ОДН. Одновременно Правила № 124 устанавливают порядок, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация, являющаяся исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, осуществляет продажу коммунальных ресурсов, подаваемых в многоквартирные дома, по двум видам договоров ресурсоснабжения:

̶  заключаемому с собственниками помещений в многоквартирном доме, содержащем условия предоставления коммунальных услуг (пп. «в» п.9 и пп. «г», «д», «е» п.17 Правил № 354);

̶  заключаемому с управляющей организацией на продажу коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.1, п 2, п.21.1 Правил № 124)

....

В ряде регионов РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, включая органы государственного жилищного надзора, запретили лицам, управляющим многоквартирными домами, включить в плату за содержание жилого помещения расходы на холодную и горячую воду, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения при выставлении платежных документов за январь 2017 г. для случаев отсутствия в многоквартирном доме водоразборных устройств в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирное доме.

Считаем, что такие решения контрольных (надзорных) органов не соответствуют новым нормам жилищного законодательства, вступивших в силу с 1 января 2017 года.

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 20 мая 2011 г. N 13137-ИП/08

Если в МКД выбран непосредственный способ управления, и собственники не восстановили работоспособность ОПУ в течение 3х месяцев, то РСО вправе уведомить собственников о замене ею вышедшего из строя ОПУ с выставлением соответствующего счета собственникам единовременным платежом.

Если МКД находится в управлении управляющей организации, товарищества, кооператива, то обязанность по восстановлению работоспособности ОПУ возложена на указанные лица. При неисполнении такими лицами обязанности по замене ОПУ, вышедшего из строя в течение 2х месяцев, РСО вправе осуществить действия по восстановлению работоспособности ОПУ с предъявлением возмещения соответствующих расходов с соответствующей управляющей организации, товарищества, кооператива.

Управляющая организация вправе разместить свободные денежные средства, находящиеся на специальном счете, под проценты в банковской кредитной организации только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений в МКД. Доходы от такого размещения денежных средств собственников признаются доходами собственников (ч.1 ст.36.1 ЖК РФ) и поступают на специальный счет, увеличивая тем самым сумму формируемого на специальном счете фонда капитального ремонта (часть 1.1 статьи 170 ЖК РФ). Такие доходы не могут формировать доходы управляющей организации.

Из положений пунктов 6 и 7 Правил № 354 следует, что собственники нежилых помещений в МКД, за исключением собственников машино-мест, не признаются потребителями коммунальных услуг, их отношения с ресурсоснабжающими организациями регулируются законодательством, применяемом в сфере ресурсоснабжения. Соответственно, положения пунктов 43 и 60 Правил № 354 относятся к порядку определения объемов коммунальных услуг в тех нежилых помещениях, в которые предоставляются коммунальные услуги, то есть в помещениях, отведенных в многоквартирном доме под машино-места.

Таким образом, объем холодной воды и объем сточных вод, подлежащие оплате собственниками нежилых помещений в МКД, обязанными заключить договоры холодного водоснабжения и водоотведения в соответствии с Законом № 416-ФЗ, определяются в соответствии с Правилами № 776..

Вопрос:

В одной из квартир первого этажа МКД открыли бухгалтерское агентство.
Что должна предпринять УО? Обязателен ли в этом случае перевод жилого помещения в нежилое?

Ответ:

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, если проживающий в жилом помещении на законных основаниях гражданин занимается ведением бухгалтерского учета в жилом помещении и при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, то такое использование жилого помещения жилищным законодательством не запрещено.

В случае, если несмотря на запрет использования жилого помещения не по его назначению физическое лицо или юридическое лицо использует жилое помещение не для проживания граждан, а под офис юридического лица, то возникает нарушение ст. 7.21 КоАп РФ, согласно которой использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей (данные дела рассматривают органы ГЖН).

Кроме того, собственники соседних квартир могут обратиться в суд с иском о запрете использования жилого помещения в качестве офиса для осуществления предпринимательской деятельности.

Управляющая организация вправе обратиться в орган ГЖН для осуществления проверки соблюдения собственником жилого помещения жилищного законодательства относительно правил использования жилого помещения.

Если орган ГЖН установит нарушение собственником жилого помещения правил использования жилого помещения, и установит факт использования жилого помещения под офис юридического лица, то УО, если она является исполнителем коммунальных услуг, вправе произвести такому собственнику перерасчет платы за те коммунальные услуги, объем которых не измеряется индивидуальными приборами учета. По таким коммунальным услугам объем потребленных в жилом помещении коммунальных услуг должен определяться по правилам, установленным п.43 Правил № 354, как для потребителей в нежилом помещении, с применением порядка расчета объемов коммунальных ресурсов, регулируемого законодательством в сфере энерго-, тепло-, водоснабжения, водоотведения.

Вопрос:

По мнению органов прокуратуры, в случае если на общем собрании собственников помещений выбран способ управления МКД и установлен размер платы за содержание жилого помещения на момент заключения договора управления таким МКД, то полномочия ОМС по установлению размера платы за содержание жилого помещения на основании ч.4 ст.156 ЖК РФ не возникают. Изменение однажды установленного решением ОСС размера платы за содержание жилого помещения на протяжении срока действия договора управления МКД осуществляется в соответствии с условиями договора управления МКД. Просим прокомментировать данную позицию органов прокуратуры