Вопрос о возможности принятия собственниками решения о направлении величины перерасчета платы за коммунальные ресурсы на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по нашему мнению, связан с отношениями по регулированию Жилищным кодексом РФ структуры платы за содержание жилого помещения и порядка определения размера платы за содержание жилого помещения с учетом её структуры.
Так, статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за содержание жилого помещения – такая плата включает плату:
- за услуги, работы по управлению многоквартирным домом,
- за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
- за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (далее – коммунальные ресурсы на СОИ).
Порядок определения платы за содержание жилого помещения устанавливает ст.156 ЖК РФ, которая предусматривает:
- в части 7 – порядок определения в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения на общем собрании собственников за исключением платы за коммунальные ресурсы на СОИ;
- в части 9.2 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса;
- в части 9.3 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, необорудованном ОПУ коммунального ресурса.
Частью 9.2 ст.156 ЖК РФ предусмотрено, что в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса, собственники вправе принимать решения об определении ежемесячной платы за КР на СОИ по ОПУ, или по среднемесячным объемам. Однако, вне зависимости от принятия таких решений или их непринятия, расходы собственников на оплату коммунальных ресурсов на СОИ определяются исходя из показаний ОПУ. При этом перерасчет платы за КР на СОИ, вносимой ежемесячно без использования ОПУ, производится до показаний ОПУ в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок установлен в п.29(3) Правил № 491.
Из приведенных положений ст.156 ЖК РФ и Правил № 491 следует, что в МКД, оборудованном ОПУ, размер расходов граждан на КР на СОИ определяется в порядке, установленном ч.9.2 ст.156 ЖК РФ - исходя из показаний ОПУ коммунального ресурса, и ни соответствующая норма, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников принимать иные решения, относительно платы за КР на СОИ, кроме указанных в ч.9.2 ст.156 ЖК РФ.
Часть 7 ст.156 ЖК РФ также исключает принятие собственниками помещений решения о размере платы за КР на СОИ.
Принятое собственниками решение о перераспределении платы за КР на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества по сути приводит к увеличению собственниками платы за КР на СОИ относительно того размера, который должен определяться в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ, а, кроме того, к увеличению одновременно платы за содержание жилого помещения, размер которой был утвержден на общем собрании или в ином порядке установленном договором управления.
По нашему мнению, и одно и другое указанные последствия приводят к нарушению норм жилищного законодательства и об определении размера платы за содержание жилого помещения и об определении размера платы за КР на СОИ, что в свою очередь влечет нарушение прав потребителей, не участвующих в принятии соответствующих решений, в т.ч. нанимателей жилых помещений, имеющих право в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ и п.29(3) Правил № 491 на перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ.
Полномочия собственников помещений по принятию решений на общем собрании определены в ст.44 ЖК РФ, в соответствии с п.5 ч.2 которой предусмотрено право собственников принимать не любые решения на общем собрании, а только по тем вопросам, которые отнесены к компетенции общего собрания Жилищным кодексом РФ.
В зависимости от того - по какой повестке дня общего собрания собственников было принято решение, и - какое решение, возможны следующие правовые последствия:
1) если собственники приняли решение не изменять размер платы за КР на СОИ, начисленной потребителям исходя из нормативов потребления КР на СОИ, а разницу между полученными доходами от начисленной платы и фактическими расходами УО на оплату в РСО КР на СОИ исходя из показаний ОПУ, направить на текущий ремонт общего имущества, то такое решение собственников принято относительно изменения размера платы за КР на СОИ для всех потребителей в многоквартирном доме. Такое решение признается принятым в отсутствии компетенции общего собрания собственников, а следовательно, признается ничтожным по основанию, указанному в п.3 ст.181.5 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.181.3 ГК РФ ничтожное решение общего собрания признается недействительным, и соответственно – не подлежащим применению.
Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников изменять порядок определения размера платы за КР на СОИ, установленный Жилищным кодексом РФ и Правительством РФ.
2) если собственники на собрании приняли решение о направлении суммы перерасчета на текущий ремонт общего имущества, то в таком случае такое решение может быть квалифицировано как отказ собственников от возврата им суммы перерасчета. Однако, такое решение собственников не может относиться ко всем потребителям в многоквартирном доме, а может касаться только тех собственников, кто проголосовал за такое решение.
При получении одного или другого протокола общего собрания управляющая организация должна уведомить собственников:
- в первом случае – о ничтожности решения общего собрания и неисполнимости такого решения;
- во втором случае – о возможности исполнения соответствующего решения только относительно тех собственников, кто принял такое решение.
При таких последствиях и в первом и во втором случае управляющая организация проводит перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ и отражает результат перерасчета в платежном документе.
Если УО намерена исполнить решение общего собрания собственников в первом случае, то перерасчет потребителям не производится, при этом управляющая организация в бухгалтерском учете разницу в доходах и расходах на КР на СОИ относит на резерв по текущему ремонту общего имущества в таком многоквартирном доме.
Вопрос:
Является ли правомочным решение ОСС об определении размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без согласования с УО. Нужно ли оспаривать УО такое решение в судебном порядке либо достаточно отказать собственникам в его исполнении?
Вопрос:
Управляющая организация инициирует переход на прямые договоры в МКД, где основным собственником является муниципалитет. Как правило, наниматели муниципальных квартир – основная часть неплательщиков за коммунальные услуги. Таким образом, управляющие организации освобождаются от «пассивной» части потребителей коммунальных услуг, передав судьбу «неплательщиков» в введение РСО. Как можно исправить ситуацию? Каким образом обязать собственника муниципального жилья – муниципалитет – отвечать по долгам нанимателей, уклоняющихся от оплаты услуг?
