МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 20 мая 2011 г. N 13137-ИП/08
Если в МКД выбран непосредственный способ управления, и собственники не восстановили работоспособность ОПУ в течение 3х месяцев, то РСО вправе уведомить собственников о замене ею вышедшего из строя ОПУ с выставлением соответствующего счета собственникам единовременным платежом.
Если МКД находится в управлении управляющей организации, товарищества, кооператива, то обязанность по восстановлению работоспособности ОПУ возложена на указанные лица. При неисполнении такими лицами обязанности по замене ОПУ, вышедшего из строя в течение 2х месяцев, РСО вправе осуществить действия по восстановлению работоспособности ОПУ с предъявлением возмещения соответствующих расходов с соответствующей управляющей организации, товарищества, кооператива.
Управляющая организация вправе разместить свободные денежные средства, находящиеся на специальном счете, под проценты в банковской кредитной организации только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений в МКД. Доходы от такого размещения денежных средств собственников признаются доходами собственников (ч.1 ст.36.1 ЖК РФ) и поступают на специальный счет, увеличивая тем самым сумму формируемого на специальном счете фонда капитального ремонта (часть 1.1 статьи 170 ЖК РФ). Такие доходы не могут формировать доходы управляющей организации.
Из положений пунктов 6 и 7 Правил № 354 следует, что собственники нежилых помещений в МКД, за исключением собственников машино-мест, не признаются потребителями коммунальных услуг, их отношения с ресурсоснабжающими организациями регулируются законодательством, применяемом в сфере ресурсоснабжения. Соответственно, положения пунктов 43 и 60 Правил № 354 относятся к порядку определения объемов коммунальных услуг в тех нежилых помещениях, в которые предоставляются коммунальные услуги, то есть в помещениях, отведенных в многоквартирном доме под машино-места.
Таким образом, объем холодной воды и объем сточных вод, подлежащие оплате собственниками нежилых помещений в МКД, обязанными заключить договоры холодного водоснабжения и водоотведения в соответствии с Законом № 416-ФЗ, определяются в соответствии с Правилами № 776..
Вопрос:
В одной из квартир первого этажа МКД открыли бухгалтерское агентство.
Что должна предпринять УО? Обязателен ли в этом случае перевод жилого помещения в нежилое?
Ответ:
Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Таким образом, если проживающий в жилом помещении на законных основаниях гражданин занимается ведением бухгалтерского учета в жилом помещении и при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, то такое использование жилого помещения жилищным законодательством не запрещено.
В случае, если несмотря на запрет использования жилого помещения не по его назначению физическое лицо или юридическое лицо использует жилое помещение не для проживания граждан, а под офис юридического лица, то возникает нарушение ст. 7.21 КоАп РФ, согласно которой использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей (данные дела рассматривают органы ГЖН).
Кроме того, собственники соседних квартир могут обратиться в суд с иском о запрете использования жилого помещения в качестве офиса для осуществления предпринимательской деятельности.
Управляющая организация вправе обратиться в орган ГЖН для осуществления проверки соблюдения собственником жилого помещения жилищного законодательства относительно правил использования жилого помещения.
Если орган ГЖН установит нарушение собственником жилого помещения правил использования жилого помещения, и установит факт использования жилого помещения под офис юридического лица, то УО, если она является исполнителем коммунальных услуг, вправе произвести такому собственнику перерасчет платы за те коммунальные услуги, объем которых не измеряется индивидуальными приборами учета. По таким коммунальным услугам объем потребленных в жилом помещении коммунальных услуг должен определяться по правилам, установленным п.43 Правил № 354, как для потребителей в нежилом помещении, с применением порядка расчета объемов коммунальных ресурсов, регулируемого законодательством в сфере энерго-, тепло-, водоснабжения, водоотведения.
Вопрос:
По мнению органов прокуратуры, в случае если на общем собрании собственников помещений выбран способ управления МКД и установлен размер платы за содержание жилого помещения на момент заключения договора управления таким МКД, то полномочия ОМС по установлению размера платы за содержание жилого помещения на основании ч.4 ст.156 ЖК РФ не возникают. Изменение однажды установленного решением ОСС размера платы за содержание жилого помещения на протяжении срока действия договора управления МКД осуществляется в соответствии с условиями договора управления МКД. Просим прокомментировать данную позицию органов прокуратуры
