Методические рекомендации подготовлены для специалистов экономических служб управляющих организаций
Методическое издание содержит рекомендации по определению перечня и объемов работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее также – работы, услуги), единичных расценок на работы, услуги, стоимости работ, услуг, размера платы за содержание жилого помещения, а также формы плановых калькуляций и смет затрат, примеры расчетов единичных расценок на работы, услуги и размера платы за содержание жилого помещения.
Настоящее издание подготовлено в помощь управляющим организациям для организации планирования деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, подготовки предложений собственникам помещений о перечне и объемах соответствующих работ, услуг, их стоимости и размере платы за содержание жилого помещения. Данное издание не рассматривает отношения, связанные с выполнением работ по капитальному ремонту общего имущества, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта в порядке, установленном разделом IX Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку с 1 января 2013 года плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме не включается в состав платы за содержание жилого помещения.
При подготовке настоящего издания использованы нормативные правовые акты по состоянию на 15.04.2019 года.
Издание рекомендуется для специалистов экономических служб управляющих организаций.
В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание жилого помещения включает в себя две составляющие:
1) плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту - плата за содержание общего имущества);
2) плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества).
В соответствии с порядком, установленным Жилищным кодексом РФ, размер платы за содержание общего имущества определяется для собственников помещений в каждом многоквартирном доме соразмерно перечню, объемам и стоимости работ (услуг) по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, подлежащих выполнению (оказанию) в период, на который устанавливается размер платы за содержание общего имущества (ч.2 ст.154 ЖК РФ, ч.1 ст. 156 ЖК РФ, ч.2 и ч.3 ст.162 ЖК РФ).
Поскольку размер платы за содержание общего имущества устанавливается в целях осуществления расчетов за выполненные работы и оказанные услуги по договору управления многоквартирным домом (далее по тексту – договор), то соответствующие отношения являются двухсторонними, при которых размер платы за содержание общего имущества (за исключением отдельных случаев, прямо указанных в ч.3 ст.156 и ч.4 ст.158 ЖК РФ) определяется коллективно-договорным способом, то есть с участием обеих сторон договора - собственников помещений в многоквартирном доме и управляющей организации. При этом:
- у собственников помещений возникает обязанность утвердить на общем собрании перечень и объемы работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также соответствующий им размер платы за содержание общего имущества (п.35 Правил № 491, пп.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, ч.7 ст.156 ЖК РФ);
- у управляющей организации - подготовить и внести на рассмотрение и утверждение общему собранию собственников помещений предложение о перечне, объемах и стоимости требующихся к выполнению работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также сформированный исходя из этих показателей размер платы за содержание общего имущества (ч.7 ст.156 ЖК РФ, ч.1 ст.164 ЖК РФ).
Очевидно, что собственники помещений смогут исполнить свои обязанности (провести общее собрание по утверждению перечня, объемов, стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества и размера платы за содержание общего имущества) только при наличии соответствующей информации, полученной от управляющей организации.
Таким образом, в рассматриваемых отношениях первичны – предложения управляющей организации и вторично – общее собрание собственников помещений.
В разделах 1 – 4 настоящего издания представлены рекомендации по подготовке управляющими организациями предложений собственникам помещений в многоквартирном доме о перечне, объемах и стоимости работ, услуг, выполняемых по договору управления многоквартирным домом, и определению размера платы за содержание общего имущества.
Учитывая, что в отношении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в Жилищном кодексе РФ предусмотрен специальный порядок её определения (отличающийся от общеустановленного подхода к установлению размера платы за услуги, работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме), данный порядок отдельно рассмотрен в разделе 5 настоящих Рекомендаций.
Введение
1. Количественные показатели работ, услуг, связанных с управлением многоквартирным домом
1.1. Основы определения перечня и объёмов работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
1.1.1. Факторы, характеризующие объект управления
1.1.2. Многоквартирный дом как объект управления (эксплуатации)
1.1.3. Лицо, определяющее перечни и объемы работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
1.1.4. Требования к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме
1.1.5. Нормативные правовые акты, устанавливающие требования к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме
1.2. Определение перечня и объемов работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
1.2.1. Примерный перечень функций по управлению многоквартирным домом
1.2.2. Примерный перечень работ, услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме
1.2.3. Примерный перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
1.2.4. Исходные данные для определения перечня и объемов работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
1.2.5. Определение перечня и объемов работ, услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме
1.2.6. Определение перечня и объемов работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме
2. Формирование стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме
2.1. Основы ценообразования в сфере управления многоквартирными домами
2.2. Порядок определения единичных расценок на работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
2.3. Порядок определения стоимости работ, услуг и единичных расценок ресурсным (затратным) методом
2.3.1. База для определения потребности в ресурсах и соответствующих им расходов, необходимых для производства и реализации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества
2.3.2. Состав расходов, формирующих стоимость работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества
2.4. Порядок определения стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
2.4.1. Алгоритм расчета стоимости работ, услуг
2.4.2. Особенности определения стоимости работ, услуг при заключении договора со сроком действия более чем один год
2.4.3. Особенности формирования стоимости работ, услуг в условиях применения освобождения от налогообложения НДС операций по реализации данных работ, услуг
3. Порядок определения размера платы за содержание общего имущества
4. Основные принципы оплаты работ, услуг в жилищной сфере
5. Порядок определения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, включаемых в плату за содержание жилого помещения
Приложения
Приложение № 1
Пример расчета единичной расценки на работу по смене покрытия металлической кровли отдельными местами ресурсным методом.Приложение № 2
Вспомогательные таблицы, рекомендуемые для расчётов стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном домеПриложение № 3
Пример определения стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (при заключении договора на срок более чем один год)Приложение № 4
Примеры определения размера платы за содержание общего имущества (при заключении договора на срок более чем один год)
Принятые сокращения
