Ответы на вопросы по ЖКХ

ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ПРЕДСЕДАТЕЛЮ СОВЕТА МКД
Настоящее издание содержит рекомендации о способах, порядке и условиях выплаты вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, в зависимости от возможных источников финансирования таких расходов, в том числе в составе платы за содержание жилого помещения, об особенностях принятия решений общим собранием собственников в зависимости от выбранного способа выплаты вознаграждения, о порядке налогообложения такого вознаграждения, о случаях внесения необходимых изменений в договор управлении и(или) оформления агентского договора по исполнению управляющей организацией поручения собственников о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, об отражении в бухгалтерском учете управляющей организации операций, связанных с исполнением такого поручения.

О применении 2-х зонных тарифов на электрическую энергию, потребляемую на СОИ
Вопрос:
ОПУ и ИПУ в МКД позволяют дифференцировать объем электрической энергии по зонам суток. При этом один из ИПУ неисправен. Правомерно ли применение 2-х зонного тарифа к объему СОИ?

Что должна предпринять УО, если в одной из квартир ведется предпринимательская деятельность

Вопрос:

В одной из квартир первого этажа МКД открыли бухгалтерское агентство.
Что должна предпринять УО? Обязателен ли в этом случае перевод жилого помещения в нежилое?

Ответ:

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, если проживающий в жилом помещении на законных основаниях гражданин занимается ведением бухгалтерского учета в жилом помещении и при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, то такое использование жилого помещения жилищным законодательством не запрещено.

В случае, если несмотря на запрет использования жилого помещения не по его назначению физическое лицо или юридическое лицо использует жилое помещение не для проживания граждан, а под офис юридического лица, то возникает нарушение ст. 7.21 КоАп РФ, согласно которой использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей (данные дела рассматривают органы ГЖН).

Кроме того, собственники соседних квартир могут обратиться в суд с иском о запрете использования жилого помещения в качестве офиса для осуществления предпринимательской деятельности.

Управляющая организация вправе обратиться в орган ГЖН для осуществления проверки соблюдения собственником жилого помещения жилищного законодательства относительно правил использования жилого помещения.

Если орган ГЖН установит нарушение собственником жилого помещения правил использования жилого помещения, и установит факт использования жилого помещения под офис юридического лица, то УО, если она является исполнителем коммунальных услуг, вправе произвести такому собственнику перерасчет платы за те коммунальные услуги, объем которых не измеряется индивидуальными приборами учета. По таким коммунальным услугам объем потребленных в жилом помещении коммунальных услуг должен определяться по правилам, установленным п.43 Правил № 354, как для потребителей в нежилом помещении, с применением порядка расчета объемов коммунальных ресурсов, регулируемого законодательством в сфере энерго-, тепло-, водоснабжения, водоотведения.

О сроках хранения акта о технической возможности установки ОПУ
Вопрос:
Определены ли законом сроки хранения актов о проверке наличия (отсутствия) технической возможности установки ОПУ?

Если в МКД с ОПУ нежилое помещение хочет отключиться от системы отопления до окончания отопительного сезона, как распределяются в этом случае показания ОПУ?
Плата за тепловую энергию, подлежащая внесению по такому нежилому помещению, будет определяться в том же порядке, как и до отключения. При этом объем потребления тепловой энергии, потребленной непосредственно в нежилом помещении будет равен нулю. Соответственно, размер платы в таком помещении с даты отключения в помещении отопления до окончания отопительного периода будет определяться исходя из объема тепловой энергии, потребленного на ОДН.

Если человек не проживает, а оплата за воду производится с учетом пользования колонкой (не может быть установлен счетчик), как должно идти начисление в таком случае?
Такая ситуация аналогична случаю отсутствия технической возможности установки ИПУ. Соответственно, потребителю плата начисляется в соответствии с формулой № 4 приложения № 2 к Правилам, а при последующем представлении документов, подтверждающих непроживание, делается перерасчет за временное отсутствие.

Как начислять за коммунальные услуги, если человек умер, а в его наследство еще никто не вступил? Начислять ли в течение 6 месяцев или начисления приостановить?
Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущества, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.1113 ГК РФ, наследство открывается со смертью гражданина.

Определения объемов электроэнергии на СОИ при фактическом потреблении электрической энергии выше норматива
Поскольку порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях СОИ, установлен в ч.9.2 ст.156 ЖК РФ, то единственным вариантом учета всего объема электрической энергии, потребляемого в целях СОИ, в т.ч. на работу вентиляционного оборудования, является вариант принятия собственниками решения об определении размера расходов на оплату электрической энергии на СОИ исходя из показаний ОПУ.

О приостановлении права РСО на взыскание пени с лиц, управляющих МКД ПП РФ от 02.04.2020 № 424
Пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 424   установлено, что  не применяются до 1 января 2021 положения договоров энерго,- газо,- тепло,- водоснабжения и водоотведения, заключенных между ресурсоснабжающими организациями и лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, устанавливающие право ресурсоснабжающих организаций на взыскание пени за несвоевременное и (или) неполное  внесение платы за коммунальные ресурсы.

О мерах поддержки населения по вопросам оплаты ЖКУ в период борьбы с коронавирусной инфекцией
Правительство РФ установило меры финансовой поддержки потребителей, связанных с оплатой ЖКУ, в период распространения коронавирусной инфекции.  Соответствующее постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 424 (далее – Постановление)   вступило в силу с 6 апреля 2020. Среди принятых Правительством РФ мер следующие:

Заключается ли прямой договор между РСО и нанимателем специализированного жилищного фонда

Вопрос:

Правомерно ли заключение прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и нанимателями специализированного жилищного фонда Министерства обороны Российской Федерации, проживающими в МКД или в общежитии смешанного типа (комнаты и койко-места)?

Порядок изменения установленного решением ОСС размера платы за содержание жилого помещения

Вопрос:

По мнению органов прокуратуры, в случае если на общем собрании собственников помещений выбран способ управления МКД и установлен размер платы за содержание жилого помещения на момент заключения договора управления таким МКД, то полномочия ОМС по установлению размера платы за содержание жилого помещения на основании ч.4 ст.156 ЖК РФ не возникают. Изменение однажды установленного решением ОСС размера платы за содержание жилого помещения на протяжении срока действия договора управления МКД осуществляется в соответствии с условиями договора управления МКД. Просим прокомментировать данную позицию органов прокуратуры

Является ли правомочным решение ОСС об определении размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без согласования с УО

Вопрос:

Является ли правомочным решение ОСС об определении размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без согласования с УО. Нужно ли оспаривать УО такое решение в судебном порядке либо достаточно отказать собственникам в его исполнении?

Долги нанимателей при переходе на прямые договоры в МКД, где основным собственником является муниципалитет

Вопрос:

Управляющая организация инициирует переход на прямые договоры в МКД, где основным собственником является муниципалитет. Как правило, наниматели муниципальных квартир – основная часть неплательщиков за коммунальные услуги. Таким образом, управляющие организации освобождаются от «пассивной» части потребителей коммунальных услуг, передав судьбу «неплательщиков» в введение РСО. Как можно исправить ситуацию? Каким образом обязать собственника муниципального жилья – муниципалитет – отвечать по долгам нанимателей, уклоняющихся от оплаты услуг?

Перерасчет платы за комунальные услуги установленному для соответствующей степени благоустройства жилого помещения
Потребитель оплачивает коммунальные услуги по нормативу потребления, установленному для соответствующей степени благоустройства жилого помещения. При обследовании жилого помещения выясняется, что степень благоустройства жилого помещения другая, нежели принятая при начислении платы за коммунальные услуги по соответствующему нормативу потребления. С момента составления акта обследования жилого помещения потребителю сделан перерасчет платы. Но потребитель требует перерасчет за более ранний период. Как можно законно отказать потребителю в его требованиях?

Многоквартирные дома переведены на прямые договоры. Можно ли предъявить повышающий коэффициент по отоплению к управляющей организации, если ОПУ не работает более 3х месяцев?
Применение повышающего коэффициента к стоимости тепловой энергии, поставляемой в многоквартирный дом, в котором не восстановлена работоспособность ОПУ по истечении 3х месяцев выхода ОПУ из строя, предусмотрено только пп. «е» п.22 Правил № 124 при поставке в многоквартирный дом тепловой энергии на нужды отопления по договору теплоснабжения, заключаемому между теплоснабжающей организацией и лицом, управляющим многоквартирным домом. Поскольку при прямых договорах теплоснабжения в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению теплоснабжающей организацией, заключенных в соответствии со ст.157.2 ЖК РФ, управляющая организация не является исполнителем, приобретающим у теплоснабжающей организации тепловую энергию в целях отопления МКД, то предъявление управляющей организации повышающего коэффициента в отсутствии покупаемых ею объемов тепловой энергии на отопление МКД не правомерно.

Может ли собственник нежилого помещения заключить договор с РСО в МКД с ИТП
При централизованной открытой системе теплоснабжения многоквартирный дом (МКД) подключен к тепловым сетям по независимой схеме. Тепловая энергия (ресурс) подаётся на индивидуальный тепловой пункт (ИТП) МКД, а услуги по отоплению и горячему водоснабжению подаются в дом через водо-водяные подогреватели, установленные в ИТП МКД. Дом находится в управлении управляющей компании (УО) и оснащён общедомовым прибором учёта (ОДПУ), учитывающим поданный ресурс. Договор теплоснабжения заключен РСО с УО на поставку ресурса.
Просим пояснить: может ли собственник нежилого помещения в рассматриваемом МКД заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО), если услуги по отоплению и горячему водоснабжению предоставляет УО. Если может, то каким образом будет производиться расчёт с собственником нежилого помещения по данному договору?

Определение площади встроенно-пристроенного нежилого помещения для начисления платы за коммунальные ресурсы на СОИ
Вопрос:
В многоквартирном доме располагается нежилое помещение, являющееся согласно техническому паспорту встроенно-пристроенным, находящееся к тому же в границах земельного участка, входящего в состав многоквартирного дома. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, данными с публичной кадастровой карты. Управляющая организация по данному помещению осуществляет начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, исходя из всей площади встроено-пристроенного нежилого помещения.
Правомерно ли начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, исходя из всех площади встроено-пристроенного нежилого помещения, без исключения пристроенной части?

Имеет ли право не принимать показания ИПУ и производить начисление платы по нормативу, если потребитель запретил устанавливать магнитный индикатор
Если при проведении очередной проверки состояния ИПУ потребитель запретил устанавливать магнитный индикатор, имеет ли право Исполнитель не принимать показания ИПУ и производить начисление платы по нормативу?

Приборы учета или теплосчетчики расположенный вне квартиры, а в межквартирных холлах по прежнему являются индивидуальным прибором учета или общим имуществом
В многоквартирных домах имеются индивидуальные приборы учета тепловой энергии квартир и нежилых помещений и индивидуальные приборы учета электроэнергии квартир и нежилых помещений, которые установлены не в квартирах и в нежилых помещениях, а в межквартирных холлах, являющихся общим имуществом всех собственников. Будут ли такие приборы учета считаться индивидуальными в соответствии с понятием, указанным в абзаце 6 п.2 Правил № 354?

Решения собственников помещений МКД о «прямых» договорах при смене ресурсоснабжающей организации (РСО)
Будут ли действовать принятые ранее решения собственников помещений многоквартирных домов о «прямых» договорах (ст.157.2 ЖК РФ) в случае изменения ресурсоснабжающей организации?

Как производится учет голосов на общем собрании собственников МКД если имеются помещения на которые не зарегистрировано право собственности

О порядке взыскания задолженности по взносам на капитальный ремонт при переходе на формирование ФКР на спецсчете
При смене способа накопления взносов на капремонт со счета регионального оператора на спецсчет:

- переходит ли право взыскания задолженности к владельцу спецсчета с собственников, имеющих долг перед региональным оператором?

- при наличии заключенного между собственником и региональным оператором соглашения о реструктуризации долга, сохраняются ли условия такого соглашения?

Порядок заключения договора на вывоз ТКО для нежилых и жилых помещений
Согласно п.4 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (далее – Правила № 1156), обращение с твердыми коммунальными отходами на территории субъекта Российской Федерации обеспечивается региональными операторами в соответствии с региональной программой в области обращения с отходами, в том числе с твердыми коммунальными отходами, и территориальной схемой обращения с отходами на основании договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с потребителями.

Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее также договор на обращение с ТКО) заключается между потребителем и региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления, в порядке, предусмотренном разделом I(1) Правил № 1156. Этот раздел был введен в Правила № 1156 Постановлением Правительства РФ от 15.09.2018 № 1094 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", и начал действовать со 2 октября 2018 года, значительно упростив для регионального оператора процедуру заключения договора на обращение с ТКО с потребителями.

В настоящей статье рассмотрим новый порядок заключения договора на обращение с ТКО и особенности признания его заключенным в силу прямого указания Правил № 1156.

Где можно ознакомиться с протоколом общего собрания и кто вправе заверять копии протоколов?
Я  собственник квартиры в многоквартирном доме. Где я могу  ознакомиться с протоколом общего собрания и кто вправе заверять копии протоколов?

Порядок согласования при размещении рекламы на фасаде дома (МКД)
Какой порядок согласования предусмотрен при размещении рекламы на фасаде МКД

Относятся ли почтовые шкафы и почтовые ящики к общему имуществу в МКД
Просим дать разъяснения по вопросу отнесения почтовых ящиков и почтовых шкафов к общему имуществу многоквартирного дома. Являются ли почтовые ящики общим имуществом собственников МКД? Являются ли абонентские почтовые шкафы общим имуществом МКД? Является ли запирающее устройство на этих ящиках и шкафах, с индивидуальным ключом (который находится только у собственника) общим имуществом МКД?

Чем отличаются понятия «потребитель» и «пользователь помещения» в МКД
1. В чем отличие понятий «потребитель» и «пользователь помещений» в многоквартирном доме?
2. Может ли Арендатор (лицо, принявшее помещение во временное пользование и владение по договору аренды) считаться «пользователем помещения в многоквартирном доме»?

Входит ли кронирование деревьев, выпиловка деревьев, удаление поросли в минимальный перечень работ ( в 290 ПП РФ однозначного текста нет)
Согласно ч. 1.1ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;  доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Обязана ли УО проводить проверку загазованности подвалов в МКД, имеющих фасадную систему газораспределения

В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.

Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.

Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?