Обязана ли РСО заключить договор теплоснабжения с арендатором общего имущества в МКД

Вопрос:

В МКД на цокольном этаже (подвал) все помещения планирует занимать юридическое лицо на основании решения собственников МКД. Данное юридическое лицо заявляется для заключения договора теплоснабжения к РСО, так как собственники на собрании приняли решение о том, что оплату за потребленную коммунальную услугу (отопление) это юридическое лицо будет оплачивать самостоятельно на основании заключенного договора с РСО.

Имеет ли право РСО заключать договор теплоснабжения с таким юридическим лицом и при каких обстоятельства? Каким образом производить расчет за потребленный коммунальный ресурс (отопление) в соответствии с Правилами № 354 или возможно применить другие нормативно-правовые акты?

Ответ:

Поскольку из текса вопроса следует, что решение о передаче в пользование подвала, расположенного на цокольном этаже МКД, принято собственниками помещений в МКД, то в соответствии с п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ такие решения могут быть приняты собственниками только относительно общего имущества в МКД. Соответственно, пользователь (арендатор) помещений, расположенных на цокольном этаже МКД, признается арендатором общего имущества в МКД.

Обязанность ресурсоснабжающей организации заключить договор ресурсоснабжения по поставке коммунального ресурса в МКД возникает только в случаях:

-        поставки коммунального ресурса в нежилое помещение в МКД (п.6 и п.7 Правил № 354);

-        поставки коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги потребителям коммунальной услуги в МКД (п.17 Правил № 354).

В соответствии с ч. 6 ст. 15 ЖК РФ под нежилыми помещениями в МКД понимаются нежилые помещения, принадлежащие отдельным собственникам.

Понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» приводится и в п. 2 Правил № 354, как «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической  документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».

Под потребителем коммунальной услуги жилищное законодательство признает собственника помещения в МКД, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, потребляющее коммунальные услуги (п.2 Правил № 354). В данном случае под помещением в МКД признается жилое или нежилое помещение в МКД.

Из приведенных ном следует, что подвальное помещение в МКД, относящееся к общему имуществу в МКД, не признается нежилым помещением в МКД и не приравнивается к нежилым помещениям в целях Правил № 354. Пользователь (арендатор) общего имущества в МКД не признается потребителем коммунальной услуги в МКД.

 Таким образом, у ресурсоснабжающей организации не возникает обязанности по заключению договора ресурсоснабжения с пользователем общего имущества.

Кроме того, Правила № 354 содержат порядок определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению и порядок определения объемов тепловой энергии, потребленной в целях отопления в нежилых помещениях в МКД, и не содержат порядок определения размера платы за тепловую энергию, потребленную в целях отопления части общего имущества в МКД, и соответственно случая и порядка изменения (уменьшения) размера платы за коммунальную услугу для потребителей в зависимости от каких либо принятых потребителями решений.

При этом, объем компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ограничен перечнем вопросов, приведенных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и в иных положениях Жилищного кодекса РФ (п.5 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Ни Жилищным кодексом РФ, ни Правилами № 354 не предусмотрено право собственников помещений в МКД принимать решения по изменению установленного Правительством РФ порядка определения размера платы за коммунальную услугу для потребителей в МКД. Решение собственников, принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания, признается ничтожным (п.3 ст.181.5 ГК РФ) и соответственно, не подлежит исполнению.

Исходя из выше указанного, у ресурсоснабжающей организации отсутствуют основания для изменения обязательств потребителей по внесению ими платы за коммунальную услугу по отоплению и за тепловую энергию, потребленную в нежилых помещениях в МКД (при их наличии),  относительно порядка определения размера таких обязательств, установленного Правительством РФ в Правилах № 354. РСО рекомендуется уведомить собственников помещений в МКД о невозможности исполнения решения собственников в части заключения договора ресурсоснабжения с пользователем общего имущества в таком доме.

РСО вправе рассмотреть возможность уменьшения платежей потребителей за коммунальную услугу по отоплению  от размера начисляемой в соответствии с Правилами № 354 платы за коммунальную услугу по отоплению с применением положений ст. 313 ГК РФ. То есть РСО вправе признать полученное решение собственников с применением последствия возложения собственниками обязательств по частичной оплате тепловой энергии, поставляемой в МКД, на  пользователя общего имущества.

В таком случае размер такой платы для пользователя общего имущества определяют собственники в любом порядке. Пользователь общего имущества перечисляет такую плату в РСО за собственников. РСО принимая такую плату, распределяет ее в счет частичного погашения обязательств потребителей в таком МКД по внесению начисленной им платы за коммунальную услугу по отоплению. При таком варианте расчетов обязательства потребителей по оплате за тепловую энергию на отопление соответствуют установленным Правилами № 354, размер фактически вносимых потребителями денежных средств уменьшается соразмерно вносимой плате пользователем общего имущества. Однако, такой вариант расчетов трудоемок для РСО, поскольку ей придется вести дополнительный учет по распределению между потребителями вносимой платы пользователем общего имущества и определять обязательства потребителей в оставшейся части. Кроме того, по нашему мнению для реализации такого варианта расчетов с учетом его отражения в платежных документах необходимо, чтобы плата пользователя общего имущества поступила в РСО до начала формирования платежных документов на оплату коммунальной услуги потребителям. В указанных целях целесообразно такую плату определять в твердой величине.