В настоящей статье рассмотрим вопросы, возникающие у управляющих организаций, организаций, осуществляющих холодное водоснабжение, и теплоснабжающих организаций, по порядку определения объемов холодной и горячей воды, потребляемой в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с нецентрализованной системой горячего водоснабжения, в том числе в случаях, когда для таких многоквартирных домов не утвержден норматив потребления горячей воды в целях содержания общего имущества
На страницах журнала неоднократно разъяснялся вопрос о порядке определения объемов тепловой энергии, используемой в целях потребления горячей воды на содержание общего имущества (далее – на СОИ) в многоквартирных домах с централизованной системой теплоснабжения и нецентрализованной системой горячего водоснабжения, к которым относятся многоквартирные дома с индивидуальными тепловыми пунктами или бойлерами*.
В этот раз рассмотрим порядок определения объемов холодной и горячей воды, потребляемой на СОИ в таких многоквартирных домах, в т.ч. в условиях, когда в отдельных регионах не утвержден норматив потребления горячей воды на СОИ для многоквартирных домов с нецентрализованной системой ГВС.
Участниками отношений, связанных с расчетами, относящимися к потреблению в таких многоквартирных домах холодной и горячей воды на СОИ, являются управляющая организация и потребители, а также организация, осуществляющая холодное водоснабжение, и теплоснабжающая организация.
Надеемся, что представленные ниже разъяснения помогут организациям принять правильные решения по организации расчетов за поставляемые в многоквартирные дома с ИТП или с бойлерами холодную, воду и тепловую энергию, потребляемые в таких домах в целях горячего водоснабжения на СОИ.
В первую очередь ответим на вопросы, возникающие часто у управляющих организаций: должен ли быть установлен норматив потребления горячей воды на СОИ в многоквартирных домах с нецентрализованной системой горячего водоснабжения, и если такой норматив не устанавливается, должен ли норматив потребления холодной воды на СОИ в таких домах устанавливаться с учетом расхода воды на горячее водоснабжение?
В соответствии с пп. «а» п.4 и пп. «а» п.4(1) Правил № 306 при определении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному водоснабжению, коммунальных услуг по горячему водоснабжению, а также нормативов потребления холодной воды и горячей воды в целях содержания общего имущества учитываются такие конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, как вид системы теплоснабжения и горячего водоснабжения.
В соответствии с п.19 Правил № 306 нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества (далее – на СОИ) устанавливаются с применением расчетного метода, в отношении холодной и горячей воды на СОИ - в соответствии с п.27 по формуле п.26 приложения № 1 к Правилам № 306. Указанным пунктом не установлены особенности определения нормативов потребления холодной и горячей воды на СОИ в зависимости от вида системы горячего водоснабжения.
Пунктом 29 Правил № 306 установлено, что нормативы потребления холодной и горячей воды на СОИ включают технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома, а также объем холодной и горячей воды, потребляемых при выполнении работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в минимальный перечень работ, услуг.
Таким образом, Правила № 306 не содержат исключений по определению норматива потребления горячей воды на СОИ для многоквартирных домов с нецентрализованной системой ГВС.
Пункт 54 Правил № 354 подтверждает, что в многоквартирных домах с нецентрализованной системой ГВС определяется объем горячей воды, потребляемой на общедомовые нужды (на СОИ), для случая, когда в таких многоквартирных домах предоставляется коммунальная услуга по горячему водоснабжению в отсутствии лица, управляющего многоквартирный домом.
О причине отсутствия утвержденного норматива потребления горячей воды на СОИ в МКД с ИТП или с бойлерами может дать пояснение только орган, уполномоченный на утверждение нормативов потребления коммунальных услуг в соответствующем регионе (далее – уполномоченный орган), который в т.ч., вправе принимать решение об утверждении новых нормативов, в т.ч. по обращениям управляющих или ресурсоснабжающих организаций.
Право уполномоченного органа устанавливать нормативы для многоквартирных домов, категории которых не указаны в приложении № 2 к Правилам № 306, исходит из положения п.11 Правил № 306, абзацем 2 которого предусмотрено «при наличии в субъекте Российской Федерации многоквартирных домов и жилых домов, имеющих конструктивные и технические параметры, степень благоустройства, не предусмотренные категориями жилых помещений, определенными в приложении № 2 к настоящим Правилам, по решению уполномоченного органа категории многоквартирных домов и жилых домов могут быть дополнены».
Порядок включения в норматив потребления холодной воды на СОИ объема горячей воды на СОИ ни Правила № 306, ни Правила № 354 не содержат. Применение норматива потребления горячей воды на СОИ сопровождается одновременным применением к такому объему горячей воды норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды, который невозможно применить к нормативу потребления холодной воды на СОИ.
Таким образом, поскольку жилищное законодательство (п.54 Правил № 354) предусматривает наличие факта потребления горячей воды на СОИ в многоквартирных домах с нецентрализованной системой ГВС, то случай неутверждения уполномоченным органом такого норматива для участников жилищных отношений не может квалифицироваться как исключающий потребление горячей воды на СОИ в таких домах, а признается случаем, когда для таких многоквартирных домов норматив потребления горячей воды на СОИ не установлен.
Порядок определения объемов холодной воды на СОИ, использованной в МКД с нецентрализованной системой ГВС в целях ХВС на СОИ и ГВС на СОИ, установлен в п.11(1) приложения № 2 к Правилам № 354. Указание в данном пункте на его применение в случае установления двухкомпонентного тарифа на горячую воду является ошибочным. Двухкомпонентный тариф на горячую воду устанавливается только для теплоснабжающих организаций, подающих произведенную ими горячую воду по централизованной системе ГВС.
Соответственно, объем горячей воды, подаваемой в МКД теплоснабжающей организацией по централизованной системе ГВС, не может измеряться прибором учета холодной воды, подаваемой Водоканалом.
При этом расчетные формулы 11(1) и 11(2) предусматривают распределение объема холодной воды, подаваемой Водоканалом, в целях её потребления на ХВС на СОИ и ГВС на СОИ.
Так в п.11(1) приложения № 2 к Правилам № 354 указано, что по приведенным в данном пункте формулам распределяется «объем холодной воды, использованной в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме при потреблении коммунальных услуг холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, измеренный коллективным (общедомовым) прибором учета холодной воды». Такой случай возможен только в МКД с нецентрализованной системой горячего водоснабжения.
Таким образом, объем холодной воды на СОИ, использованной в МКД с нецентрализованной системой ГВС в целях ХВС на СОИ и ГВС на СОИ, определяется по формулам 11(1) и 11(2) приложения № 2 к Правилам № 354.
Управляющей организацией и (или) организацией, осуществляющей холодное водоснабжение в многоквартирный дом, применяется следующая последовательность расчетов:
1) определяется объем холодной воды, потребленной в МКД на содержание общего имущества, в т.ч. на ХВС на СОИ и ГВС на СОИ, по формуле 11 приложения № 2 к Правилам № 354
V ХВ СОИ МКД = V ОПУ ХВ – (ƩV КУ ХВС + ƩV КУ ГВС),
где V КУ ХВС и V КУ ГВС - объемы предоставленных в многоквартирном доме коммунальных услуг соответственно по холодному водоснабжению и горячему водоснабжению
2) определяется объем холодной воды на СОИ и объем горячей воды на СОИ по формулам 11(1) и 11(2) приложения № 2 к Правилам № 354:
V ХВ СОИ = V ХВ СОИ МКД × Н ХВ СОИ / (Н ХВ СОИ + Н ГВ СОИ )
V ГВ СОИ = V ХВ СОИ МКД × Н ГВ СОИ / (Н ХВ СОИ + Н ГВ СОИ ),
где Н ХВ СОИ , Н ГВ СОИ – нормативы потребления соответственно холодной и горячей воды в целях содержания общего имущества
3) управляющей организацией определяется объем тепловой энергии, использованной в МКД в целях потребления горячей воды на СОИ:
Q Т/Э ГВС СОИ = V ГВ СОИ × Н РАСХ. Т/Э ГВС ,
где Q РАСХ. Т/Э ГВС – норматив расхода т/э на подогрев воды.
Обращаем внимание, что норматив расхода тепловой энергии на подогрев воды не утверждается отдельно для подогрева воды, потребляемой на СОИ. В соответствии с абзацем 7 п.54 Правил № 354 объем тепловой энергии (коммунального ресурса), использованной (использованного) для подогрева холодной воды, потребленной за расчетный период в жилом или нежилом помещении и на общедомовые нужды, определяется «исходя из удельного расхода коммунального ресурса, использованного на подогрев холодной воды в целях представления коммунальной услуги по горячему водоснабжению». В соответствии с формулой 20.2 и пояснением показателя удельного расхода коммунального ресурса на подогрев воды, приведенным к формуле 20 приложения № 2 к Правилам № 354, удельный расход тепловой энергии на подогрев воды определяется в размере утвержденного уполномоченным органом норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды в целях представления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.
Таким образом, случай отсутствия утвержденного уполномоченным органом норматива потребления горячей воды на СОИ в МКД с нецентрализованной системой ГВС, не приводит к отсутствию норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды в таком доме, если уполномоченным органом утвержден норматив расхода тепловой энергии на подогрев воды при утверждении норматива потребления коммунальной услуги по горячему водоснабжению для соответствующей категории многоквартирного дома.
В отсутствии норматива потребления горячей воды на СОИ управляющая организация не сможет применить расчетные формулы 11(1) и 11(2) Правил № 354.
В таком случае возможны три варианта расчетов за холодную и горячую воду на СОИ в зависимости от соответствующих решений по таким расчетам, принимаемых управляющей организацией и теплоснабжающей организацией, поскольку для организации, осуществляющей холодное водоснабжение, последствия применения любого из возможных вариантов одинаковые.
1 вариант может применяться для случая, если УО признает факт отсутствия потребления горячей воды на СОИ в многоквартирном доме, и теплоснабжающая организация согласится с такой позицией УО.
В таком случае определяемый ежемесячно по формуле 11 приложения № 2 к Правилам № 354 объем холодной воды на СОИ подлежит оплате собственниками помещений в составе платы за содержание жилого помещения в МКД, находящемся в управлении управляющей организации, при условии принятия собственниками помещений решения об определении расходов на оплату коммунальных ресурсов на СОИ исходя из показаний ОПУ, т.е. в размер платы за содержание жилого помещения будет включаться ежемесячно только расход холодной воды на СОИ, определяемый по формуле 11.
Такой порядок определения размера платы за холодную воду на СОИ не нарушает интересы УО и потребителей, если собственниками принято решение об оплате холодной воды на СОИ исходя из показаний ОПУ. Лицом, которое может нести убытки в таком случае, является теплоснабжающая организация, которая не может предъявить к оплате УО объем тепловой энергии, поставленной в такие дома в целях её использования на ГВС на СОИ. Соответственно, теплоснабжающая организация является заинтересованным лицом для обращения в уполномоченный орган в целях утверждения для МКД с бойлерами норматива расхода горячей воды на СОИ.
Однако указанный порядок расчетов по холодной воде на СОИ несет риски для управляющей организации, связанные с отсутствием у собственников всех многоквартирных домов с ИТП или с бойлерами обязанностей принять решение об оплате холодной воды, потребляемой в МКД на СОИ, исходя из показаний ОПУ. Следовательно, по тем многоквартирным домам, в которых такие решения не будут приняты, в отсутствии установленного Правительством РФ порядка перерасчета размера платы за коммунальные ресурсы на СОИ у управляющей организации возникнут «выпадающие доходы» на весь период начисления платы за холодную воду на СОИ исходя из нормативов потребления холодной воды на СОИ, поскольку весь такой период (например, календарный год) оплата управляющей организацией холодной воды в организацию, осуществляющую холодное водоснабжение, должна осуществляться исходя из фактически поставленного объема холодной воды в многоквартирный дом.
Кроме того, считаем, что отсутствие расчетов в многоквартирном доме по горячей воде на СОИ приводит к увеличению платы за коммунальные услуги по отоплению в отопительный период в МКД с ОПУ тепловой энергии, поскольку абзацем 3 п.54 Правил № 354 и абзацем 8 п.42(1) Правил № 354 предусмотрено, что объем тепловой энергии, потребленной за расчетный период на нужды отопления в многоквартирном доме, определяется как разница между объемом тепловой энергии, измеренной ОПУ тепловой энергии, и объемом тепловой энергии, использованной на подогрев воды, потребленной в помещениях многоквартирного дома и на общедомовые нужды. А такое обстоятельство может привести к спорам с потребителями.
2 вариант может применяться в силу подтверждения в абзаце 7 п.54 Правил № 354 потребления на СОИ горячей воды, произведенной в многоквартирном доме. В таком случае, в условиях невозможности применения формул 11(1) и 11(2) приложения № 2 к Правилам № 354 управляющая организация вправе руководствоваться аналогией жилищного законодательства (ч.1 ст.7 ЖК РФ) и общими началами и смыслом жилищного законодательства (ч.2 ст.7 ЖК РФ).
Под общими началами жилищного законодательства в рассматриваемом случае признается порядок определения объемов коммунальных услуг или коммунальных ресурсов при наличии приборов учета – исходя из показаний приборов учета, и при их отсутствии – исходя из нормативов потребления. То есть в отсутствии утвержденного уполномоченным органом норматива потребления горячей воды на СОИ, управляющая организация вправе определить такой объем исходя из показаний ОПУ холодной воды путем применения аналогичных норм жилищного законодательства.
Так, в случае наличия в МКД с ИТП или с бойлером ОПУ холодной воды, УО вправе произвести следующий расчет объемов холодной и горячей воды на СОИ:
1) Определить общий объем холодной воды, потребленной в целях ХВС на СОИ и ГВС на СОИ по формуле 11 приложения № 2 к Правилам № 354 (V ХВ СОИ МКД );
2) Определить объем холодной воды на СОИ исходя из норматива потребления холодной воды на СОИ, установленного уполномоченным органом для таких многоквартирных домов (V ХВ СОИ);
3) Определить объем горячей воды на СОИ по следующей формуле:
V ГВ СОИ = V ХВ СОИ МКД – V ХВ СОИ
Право управляющей организации на применение таких расчетов подтверждается судебной практикой.
Так, при рассмотрении Арбитражным Судом Поволжского округа (постановление от 9.12.2016 № Ф06-5281/2015) спора между управляющей организацией и ГЖИ о перерасчете размера платы за коммунальные услуги по холодному водоснабжению и горячему водоснабжению на ОДН в отсутствии нормативов потребления таких коммунальных услуг (2015г.), суд признал выданное управляющей организации предписание недействительным и признал действия управляющей организации по определению платы за такие коммунальные услуги исходя из показаний ОПУ не нарушающими жилищное законодательство. Такое решение Суда поддержано Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2017 № 306-КГ17-128. В обоснование судебных решений были сделаны следующие выводы: «Действующее законодательство не предусматривает полного освобождения собственника жилого помещения в многоквартирном доме от оплаты полученного коммунального ресурса», при этом «отсутствие установленных нормативов препятствует их применению», а «требование госоргана в оспариваемых предписаниях произвести перерасчет размера платы по указанным в предписании адресам без установления конкретной суммы превышения начисления обществом платы за сверхнормативное потребление не может не нарушать права заявителя, имеющего право получать плату за предоставленные услуги».
Указанная позиция судов, в т.ч. Верховного Суда РФ позволяет признать правомерным предъявление потребителям к оплате потребленного ими коммунального ресурса исходя из показаний ОПУ при невозможности применить нормативно предусмотренный порядок определения объемов таких коммунальных ресурсов.
3 вариант предусматривает установку управляющей организацией на оборудовании, с помощью которого приготавливается горячая вода, прибора учета горячей воды или прибора учета холодной воды, потребляемой в многоквартирном доме в целях ГВС. Правовое основание применения данного варианта расчетов аналогично основанию, приведенному к расчетам по варианту 2.
В таком случае УО вправе произвести следующий расчет:
1) Определить общий объем холодной воды, потребленной в целях ХВС на СОИ и ГВС на СОИ по формуле 11 приложения № 2 к Правилам № 354 (V ХВ СОИ МКД );
2) Определить объем горячей воды на СОИ (V ГВ СОИ) по формуле:
V ГВ СОИ = V ПУ ГВ – Ʃ V КУ ГВС ,
где V ПУ ГВ – объем горячей воды или объем холодной воды, потребленный в МКД на цели ГВС, измеренный прибором учета, установленным на оборудовании, с помощью которого приготавливается горячая вода в многоквартирном доме.
3) Определить объем холодной воды на СОИ (V ХВ СОИ) по следующей формуле:
V ХВ СОИ = V ХВ СОИ МКД – V ГВ СОИ ,
Из предложенных выше вариантов расчетов, по нашему мнению, применение 2 или 3 варианта не нарушает интересы всех участников соответствующих жилищных отношений: потребителей, управляющей организации, организации, осуществляющей холодное водоснабжение, и теплоснабжающей организации. В отсутствии прямого регулирования таких расчетов их применение не может быть признано несоответствующим жилищному законодательству.
Единственным случаем, при котором в отсутствии нормативов потребления горячей воды на СОИ для многоквартирного дома с нецентрализованной системой ГВС объем горячей воды на СОИ не определяется, является случай отсутствия в таком многоквартирном доме ОПУ холодной воды на вводе в дом.
В таком случае объем горячей воды на СОИ не определяется ни в расчетах с потребителями в многоквартирном доме, ни в расчетах с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение в многоквартирный дом, ни, соответственно, в расчетах с теплоснабжающей организацией, ввиду невозможности определения такого объема горячей воды. В первую очередь в этом случае нарушаются интересы теплоснабжающей организации, которая должна инициировать установление нормативов потребления горячей воды на СОИ для таких домов.
* см. публикации на эту тему в журналах Жилкомаудит № 2-2018 стр.123, № 4-2018 стр.106, № 3-2019 стр.20, № 3-2020 стр.57, № 4-2020 стр.71
Относятся ли почтовые шкафы и почтовые ящики к общему имуществу в МКД
Просим дать разъяснения по вопросу отнесения почтовых ящиков и почтовых шкафов к общему имуществу многоквартирного дома. Являются ли почтовые ящики общим имуществом собственников МКД? Являются ли абонентские почтовые шкафы общим имуществом МКД? Является ли запирающее устройство на этих ящиках и шкафах, с индивидуальным ключом (который находится только у собственника) общим имуществом МКД?
|
Чем отличаются понятия «потребитель» и «пользователь помещения» в МКД
1. В чем отличие понятий «потребитель» и «пользователь помещений» в многоквартирном доме?
2. Может ли Арендатор (лицо, принявшее помещение во временное пользование и владение по договору аренды) считаться «пользователем помещения в многоквартирном доме»? |
Входит ли кронирование деревьев, выпиловка деревьев, удаление поросли в минимальный перечень работ ( в 290 ПП РФ однозначного текста нет)
Согласно ч. 1.1ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
|
Обязана ли УО проводить проверку загазованности подвалов в МКД, имеющих фасадную систему газораспределения В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей. Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др. Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок? |
Информация управляющей организации о ее деятельности по управлению многоквартирным домом не является коммерческой тайной
Что составляет коммерческую тайну управляющей компании для собственников помещений, авансирующих ее деятельность и требующих отчета об использовании их денежных средств.
|
Законно ли списание с лицевого счета дома денежных средств без подписания председателем совета дома актов приемки оказанных услуг.
Законно ли списание с лицевого счета дома денежных средств, поступающих от собственников помещений в управляющую компанию на содержание, текущий ремонт и управление, без подписания председателем совета дома актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?
|
Общий принцип распределения фактически потребленного всеми помещениями МКД объема тепловой энергии, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета.
Должен ли при выборе способа оплаты равномерно в течение календарного года применяться указанный в Решении Верховного суда Российской Федерации от 31.05.2017 № АКПИ 17-201 общий принцип распределения фактически потребленного всеми помещениями многоквартирного дома объема тепловой энергии, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, пропорционально площади занимаемого помещения в многоквартирном доме в 2016 и в 2017 году?
|
Должны ли быть равными рассчитанный за год объем тепловой энергии, приходящийся на 1 кв.м площади жилого помещения, и рассчитанный за год объем тепловой энергии, приходящийся на 1 кв.м площади нежилого помещения
Многоквартирный дом оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии и не все помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии. Способ оплаты равномерно в течение календарного года. Должны ли быть равными рассчитанный за год объем тепловой энергии, приходящийся на 1 кв.м площади жилого помещения, и рассчитанный за год объем тепловой энергии, приходящийся на 1 кв.м площади нежилого помещения при расчетах за тепловую энергию в 2016 и 2017 году с применением постановлений Правительства Российской Федерации № 307 и № 354?
|
Как производится учет водопотребления при несвоевременной поверке индивидуального прибора учета воды
Как производится учет водопотребления при несвоевременной поверке индивидуального прибора учета воды, но при признании по результатам проведенной поверки индивидуального прибора учета исправным. Считаю, что если поверка индивидуального прибора учета подтвердила его исправность, странно приравнивать такой счетчик к неисправному. В указанном случае учет объемов коммунальных услуг должен производиться с учетом показаний индивидуального прибора учета.
|
Расчет размера платы за содержание жилого помещения считается пропорционально квадратным метрам площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме
При расчете платы за содержание и ремонт общего имущества дома управляющая организация исходит из тарифа за один квадратный метр общей площади жилого помещения, умноженного на площадь жилого помещения, а не доли, как предписывают нормы Жилищного кодекса Российской Федерации - ст.158, ст.30 п.3, ст.37 п.1 и п.2 ст.39 п.1 и п.2.
В этой связи, просим дать разъяснения, что же имел в виду законодатель, принимая указанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации для исчисления платы собственника жилого помещения за содержание и текущий ремонт общего имущества: долю собственника относительно площади дома или относительно только площади помещений, принадлежащих собственникам? |
МОЖЕТ ЛИ БЫТЬ СОЗДАНО АНО ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Можно ли создать управляющую организацию для целей управления многоквартирными домами в виде автономной некоммерческой организации?
|
Требования к «Реестру собственников, подписавших договор», который должен быть обязательно размещен в системе ГИС ЖКХ в разделе «Договоры управления». |
В чем разница в понятиях «водоотведение» и «отведение сточных вод», т.е. плата за отведение сточных вод, а договор – водоотведения? |
