О новом порядке финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ в Жилищный кодекс РФ включены новые положения об изменении порядка финансирования и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи с многочисленными вопросами, поступающими в нашу организацию о возможных действиях управляющих организаций в условиях изменения законодательства, приводим краткое описание схемы нового порядка финансирования капитального ремонта многоквартирного дома и разъяснение по двум самым актуальным вопросам: о действиях УО до начала реализации региональных программ (2013 год) и в связи с их реализацией (возможно после июня 2013г.). Остальные вопросы: подробная схема реализации новых мероприятий по финансированию и проведению капитального ремонта многоквартирного дома, участие управляющих организаций, ТСЖ, ОМС в новых вариантах организации и проведения работ по капитальному ремонту многоквартирных домом будут разъяснены на страницах журнала «Жилкомаудит» и рассмотрены на наших семинарах (ближайшие – 11-13 февраля и 26-28 февраля – 20-21 мая т.г. – см. информацию о семинарах). 6 марта ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» проводит веб-конференцию по теме «Новый порядок финансирования капитального ремонта многоквартирных домов».

1. О новом порядке финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в общей схеме)

· Финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества предусмотрено в Жилищном кодексе Российской Федерации за счет:

• обязательных взносов собственников в фонд капитального ремонта (размер минимальных взносов устанавливает субъект РФ)

• дополнительных взносов собственников в фонд капитального ремонта (размер таких взносов устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме)

• бюджетных субсидий

• кредитов, займов и других незапрещенных законом источников

· Плата за капитальный ремонт общего имущества исключена из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ).

· Взносы на капитальный ремонт вносятся собственниками помещений в зависимости от выбранного ими способа формирования фонда капитального ремонта (Фонд КР):

• на специальный счет ТСЖ (кооператива) или регионального оператора;

• на счет регионального оператора

Соответствующее решение должно быть принято собственниками на общем собрании в двухмесячный срок после официального опубликования региональной программы, если иной срок не установит субъект РФ. Если собственники такое решение не приняли, ОМС принимает решение о формировании Фонда КР в этом многоквартирном доме на счете регионального оператора (ч.5, 7 ст.170 ЖК РФ).

· Начало внесения взносов собственниками в многоквартирном доме - по истечении 4х календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа, в которую включен этот многоквартирный дом (ч.3 ст.169 ЖК РФ).

· На счет регионального оператора взносы вносятся в соответствии с договором, заключаемым собственниками с региональным оператором в порядке, установленном ст.445 ГК РФ.

· Информация о выбранном в многоквартирном доме способе формирования Фонда КР, о размерах вносимых взносов представляется владельцем спецсчета и региональным оператором в ГЖИ, которая информирует ОМС и федеральный орган исполнительной власти РФ в порядке, установленном этим органом (ст.172 ЖК РФ).

· О начале проведения работ в многоквартирном доме по капитальному ремонту собственников уведомляет ТСЖ или УО, или региональный оператор (если Фонд КР формируется на его счете) в срок, не менее, чем за 6 месяцев до года, в котором планируется проведение капитального ремонта (если иной срок не будет установлен субъектом РФ) на основании утвержденной региональной программы.

Следовательно, чтобы начать реализацию выполнения региональной программы в 2014 году уведомить собственников необходимо до 1 июля 2013 года при наличии утвержденной региональной программы.

Собственники обязаны принять решение о капитальном ремонте не позднее 3х месяцев с момента получения ими предложения о его проведении. Если такое решение собственниками не принято, то его принимает ОМС по перечню работ и в объеме, определенных региональной программой (ч.3-6 ст.189 ЖК РФ).

· Выполненные работы оформляются актом приемки выполненных работ, согласованным с ОМС и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников (если решение о капитальном ремонте принято на общем собрании собственников (ч.2 ст.190 ЖК РФ).

2. О возможности выполнять управляющей организацией работы по капитальному ремонту общего имущества в период после начала реализации региональных программ

В случае формирования Фонда КР на счете регионального оператора УО может участвовать в проведении капитального ремонта многоквартирного дома в качестве подрядной организации, заключающей договор с региональным оператором, скорее всего – по результатам конкурса на отбор подрядной организации.

В случае формирования Фонда КР на специальном счете ТСЖ (кооператива) или регионального оператора УО обязана выполнять работы по капитальному ремонту многоквартирного дома с их финансированием за счет Фонда КР каждого многоквартирного дома, сформированного на специальном счете, и бюджетных субсидий. При этом, за счет части Фонда, сформированного за счет обязательных взносов, финансируются обязательные работы (ч.1 ст.166 ЖК РФ), покрытие кредитов и займов, а за счет дополнительных взносов – любые работы, услуги по капитальному ремонту общего имущества (ч.1 ст.174 ЖК РФ). Условия списания со специального счета средств на оплату работ, услуг, связанных с капитальным ремонтом общего имущества, на счет УО установлены в ч.4, 5 ст.177 ЖК РФ.

3. О праве УО получать плату за капитальный ремонт общего имущества и проводить такой ремонт в 2013 году

По нашему мнению, управляющая организация, которая согласно ч. 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса РФ несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, вправе в 2013 году осуществлять следующие действия:

- проводить капитальные ремонты за счет средств, накопленных до вступления в силу Закона № 271-ФЗ, в соответствии с принятыми ранее решениями собственников помещений о сроках проведения таких ремонтов, видах работ и т.д.;

- начислять и собирать плату за капитальный ремонт, если решения о начислении и сборе такой платы в целях проведения капитального ремонта (с указанием сроков его проведения, видов, объемов работ и порядка их финансирования) были приняты собственниками помещений и включены в условия договора управления многоквартирным домом, заключенного до вступления в действие Закона №271-ФЗ. Данный вывод основан на норме п. 2 ст. 422 ГК РФ: «Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».Применительно к рассматриваемой нами ситуации это означает, что содержащийся в заключенных до момента вступления в силу Закона №271-ФЗ договорах управления МКД порядок проведения и финансирования капитального ремонта должен сохраняться (исполняться) до момента окончания срока действия такого договора (если раньше этого момента в него не будут внесены по соглашению сторон какие-либо изменения), поскольку принятый Закон №271-ФЗ не содержит ни требований о внесении изменений в заключенные договоры управления МКД, ни указаний о том, что действие этого закона распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Решение об изменении условий договора управления в части прекращения внесения собственниками помещений платы за капитальный ремонт и выполнения УО работ по капитальному ремонту может быть принято сторонами договора в любое время, а при несогласии одной из сторон – в судебном порядке.