Могут ли собственники в МКД с ТСЖ выбрать старшего по дому

Вопрос:

Собственники помещений в МКД приняли  решение на общем собрании собственников помещений о создании   товарищества собственников жилья,  на этом же собрании приняли решение о назначении одного из собственников помещений   старшим   по дому с выплатой вознаграждения в размере 50 руб.  При этом отсутствует информация о том, какие полномочия осуществляет «старшая по дому». Законно ли  включение в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ,  вопроса об избрании  «старшего по дому» и о назначении ему выплаты  вознаграждения, а также являются ли законными такие выплаты без оформления актов об оказании услуг?

Ответ:

В первую очередь отметить, что Жилищный кодекс РФ  не содержит таких понятий как «старший по дому», при этом нормами Жилищного кодекса РФ  предусмотрена обязанность собственников помещений избрать совет многоквартирного дома (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ): «В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется».

Как следует из содержания ст.161.1. ЖК РФ, определяющей условия и порядок создания совета многоквартирного дома, его компетенцию, такой совет выступает в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и призван не только обеспечить выполнение решений общего собрания собственников, но и осуществлять контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме, а также осуществлять иные функции, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и решением общего собрания собственников.

Следовательно, совет многоквартирного дома, не являясь юридическим лицом или общественным объединением, представляет собой законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном многоквартирном доме.

Число членов совета определяется общим собранием собственников. По решению общего собрания, например, в совет могут быть избраны представители каждого из подъездов многоквартирного дома, которых нередко именуют «старшими по подъезду». На практике нередки случаи, когда председателя совета именуют «старшим по дому».

Согласно ч.8.1. ст.161.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. Как показывает практика, выплата вознаграждения названным лицам или только председателю совета (или «старшему по дому») осуществляется ежемесячно, т.к. необходимые для выплаты вознаграждения средства включаются отдельной строкой в ЕПД и также подлежат ежемесячной уплате собственниками помещений.

Поскольку  совет действует как специально уполномоченный общим собранием многоквартирного дома орган, он подотчетен только общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Заключение договора между собственниками помещений и членами совета не требуется, поэтому не требуется и  составление акта оказанных услуг для выплаты вознаграждения. Отсутствие необходимости оформления актов оказанных услуг объясняется также тем, что услуга не имеет материального выражения, оказывается физическим лицом и потребляется собственниками помещений в многоквартирном доме  единовременно. Если по решению общего собрания  работа совета многоквартирного дома или отдельных его членов будет признана неудовлетворительной, собственники вправе досрочно избрать новых членов совета и его председателя. Соответственно выплаты бывшим членам совета прекращаются. Возврат полученных сумм членами совета дома в таких случаях жилищным законодательством не предусмотрен. Такой же подход правомерен и в отношении «старших по дому» и «старших по подъезду».

В доме, в котором создано товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество), такое ТСЖ представляет собой  объединение собственников помещений в многоквартирном доме, являющимся юридическим лицом (ст.135 ЖК РФ). Созданное в многоквартирном доме ТСЖ выступает в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и призвано обеспечить выполнение решений общего собрания собственников жилья в случае заключения им договора управления с управляющей организацией.

Если в многоквартирном доме выбран способ управления – товарищество собственников жилья, само ТСЖ решает все вопросы по управлению многоквартирным домом. При этом товарищество осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг при заключении договора управления с управляющей организацией.

Как указано выше, при наличии в многоквартирном доме ТСЖ, жилищное законодательство не обязывает избирать  совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в таком доме.

Из  ч.9 ст.161.1 ЖК РФ также следует, что совет многоквартирного дома в доме, котором не создано ТСЖ, действует до избрания правления товарищества собственников жилья.

В этой связи, можно сделать вывод о том, что избрание совета многоквартирного дома в доме с ТСЖ не предусмотрено нормами ЖК РФ (ч. 1 ст. 161.1 и ч. 9 ст. 161.1). Кроме того, при функционировании и  совета многоквартирного дома и ТСЖ их  компетенция во многом совпадает,  за исключением функций контроля в  случае, если ТСЖ само осуществляет управление домом.

Из анализа судебной практики следует, что в большинстве случаев суды принимают решения о том,  что совет дома не может быть создан в доме, где есть ТСЖ и удовлетворяют иски о признании недействительными решения общих собраний собственников, например, Самарский областной суд в Апелляционном определении от 18.10.2018 по делу № 33-12573/2018 указал: «…системное толкование ч.1, ч.9 ст.161.1 ЖК РФ определяет, что при наличии правления товарищества, товарищества собственников жилья, как юридического лица, членами которого являются собственники многоквартирного дома, совет дома не может быть избран».

При этом существует также позиция, что наличие в доме ТСЖ не является запретом на избрание совета МКД, поскольку в Жилищном кодексе РФ имеется обязанность избрать совет при отсутствии ТСЖ, но при этом нет запрета избрать совет при создании ТСЖ, например  Оренбургский областной суд в Апелляционном   определении   от 21.08.2018 по делу № 33-6880/2018 указал следующее: «…Доводы апелляционной жалобы о том, что включение в повестку дня вопроса о выборе совета МКД противоречит действующему законодательству при наличии в данном доме товарищества собственников недвижимости "Заречное" не могут служить основаниями для отмены решения в силу следующего положения п.1 ст.161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которые ссылается апеллянт, обосновывая свои доводы о том, что на оспариваемом собрании неправомерно был избран совет МКД и председатель совета МКД, содержит императивные нормы об обязанности избрать совет МКД в случае отсутствия в многоквартирном доме товарищества собственников жилья, при этом в указанной норме не содержится ограничений и запретов по избранию указанных совета и председателя.

Необходимо учитывать, что ч.2 ст.143.1 ЖК РФ  предусматривает право как членов ТСЖ, так  и собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, в случае выбора способа управления – управление ТСЖ, предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.