В МКД установлен ОПУ холодного водоснабжения, ни в одной квартире ИПУ не установлены. Жители хотят, чтобы расчет платы за холодное водоснабжение на СОИ производился по показаниям ОПУ пропорционально количеству проживающих в каждой квартире. Правомерно ли?

Поскольку среднемесячный объем горячей воды, определяемый в соответствии с п.59(1) Правил № 354, пп. «в(2)» п.21 и пп. «б» п.21(1) Правил № 124, применяется в качестве замещающей информации об объеме горячей воды, измеренной ОПУ и в соответствии с пп. «в» п.3 Правил № 354 одним из условий предоставления коммунальной услуги (кроме отопления) является предоставление коммунальной услуги потребителю круглосуточно бесперебойно, либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую качеству коммунальной услуги, приведенную в приложении № 1 к Правилам № 354, то справедливо определять объем среднемесячного объема горячей воды по ОПУ без учета месяца, в котором горячая вода не поставлялась в течение профилактического перерыва.

Содержание шлагбаума, не входящего в состав общего имущества в МКД, может осуществляться путем включения в договор управления многоквартирным домом дополнительной услуги  для  управляющей организации, принятия собственниками решения по стоимости такой услуги и соответствующей платы для собственников, вносимой в управляющую организацию.  При этом категория собственников, обязанных вносить такую плату, и измерители для определения такой платы определяются на общем собрании собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме по согласованию с управляющей организацией. Жилищное законодательство не регулирует отношения по предоставлению собственникам помещений и машино-мест в многоквартирном доме дополнительных услуг, не предусмотренных статьей 154 ЖК РФ.

Правила № 75 не содержат каких-либо  требований к порядку уведомления органа местного самоуправления. Порядок такого уведомления может быть установлен ОМС в нормативном правовом акте о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций. Если иного не будет установлено таким актом, уведомление органу местного самоуправления может быть направлено управляющей организацией (ТСЖ) с приложением копии протокола проведенного общего собрания собственников помещений и договора управления.

Какое количество раз могут проводиться повторные конкурсы по выбору УО в отношении одних и тех же многоквартирных домов после того, как конкурс признан несостоявшимся? Обязательно ли ОМС должен заключить договор управления МКД с временной управляющей организацией (после того, как конкурс признан несостоявшимся). Если да, то при каких условиях (после второго, третьего несостоявшегося конкурса или количество проведенных конкурсов не ограничивается)?

Правила № 75 не содержат ограничений по количеству  проведения конкурсов  в отношении одних и тех же МКД после того, как первый конкурс признан несостоявшимся. Таким образом, любое количество раз могут проводиться  конкурсы по выбору УО в отношении одних и тех же МКД после того, как конкурс признан несостоявшимся.

Согласно ч.6 ст.200 ЖК РФ в случае, если в соответствии с законодательством РФ открытый конкурс по отбору УО признан не состоявшимся, допускается заключение договора управления МКД без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, в порядке, указанном в ч.17 ст.161 ЖК РФ и устанавливаемом Правилами № 1616.

В  силу п.4 Правил № 1616 осуществление управления МКД управляющей организацией, определенной решением об определении УО, не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору УО для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

Каким образом необходимо производить уменьшение платы за некачественное предоставление коммунальной услуги по отоплению – от общего размера платы за коммунальную услугу, исчисленную за календарный месяц, либо производить указанный расчет от размера платы, исчисленного за каждый день некачественного предоставления услуги?

Как следует из положений   пунктов 14 и 15 приложения № 1 к Правилам № 354, размер платы за коммунальную услугу, от которого производится уменьшение (снижение) платы, определяется в соответствии с приложением № 2 к Правилам № 354, т.е от размера платы, определенного за расчетный период, в котором нарушено качество коммунальной услуги или допущен перерыв, превышающий установленную его продолжительность.

Правила № 354 не предусматривают определение размера платы за коммунальную услугу в соответствии с приложением № 2 за один или иное количество дней расчетного периода.

В соответствии с п.6 и п.7 Правил № 354 собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме не предоставляются коммунальные услуги, в связи с чем п.43  Правил № 354 к расчетам за ресурсы, потребляемые в нежилом помещении (кроме тепловой энергии, потребляемой на отопление), не применяются.

К отношениям по определению объема горячей воды, потребленной в нежилом помещении, не оборудованном ИПУ, применяются положения пунктов 16 и 18 Правил № 776. Объем тепловой энергии, потребленной на подогрев воды, по нашему мнению, должен определяться исходя из норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды, применяемого в расчетах за коммунальную услугу по горячему водоснабжению для всех потребителей в многоквартирном доме, если иной порядок определения такого показателя не будет согласован условиями договора горячего водоснабжения (договора поставки горячей воды), заключенного между теплоснабжающей организацией и ОМС.

В регионе установлена социальная норма потребления электрической энергии, позволяющая применять в расчетах за потребленную энергию в пределах социальной нормы пониженные тарифы. Тарифы на электрическую энергию зависят от факта превышения (непревышения) размера социальной нормы электроэнергии.

Понятие «социальной нормы» применяется только к коммунальной услуге. Плата за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, относится к жилищным услугам.

Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить, по каким тарифам следует осуществлять расчет платы за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, как в отношениях с конечными потребителями, так и при расчетах между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг.

Возникшая в 2023 году проблема, выявленная спорами между управляющими организациями и ГЖИ или собственниками помещений в МКД, об определении первого периода перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – на СОИ):

-        как полного календарного 2022 года

-        или периода - сентябрь – декабрь 2022 года (с даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 3.02.2022 г. № 92),

разрешил Верховный Суд РФ в Решении от 23 апреля 2024 г. № АКПИ24-166, указав на правомерность проведения перерасчета платы за КР на СОИ, предусмотренного пп.«а» п.29(3) Правил № 491, за полный 2022 год.

Приведем извлечение из указанного решения.

Если собственник произвел оплату за ЖКУ по выставленному ему платежному документу на другой лицевой счет, то в данном случае признается ошибочное зачисление денежных средств по другому лицевому счету. Последствия такого случая зависят от того, обслуживаются ли лицевой счет собственника и другой лицевой счет, на который ошибочно поступили денежные средства, одной управляющей организацией.

 Если и тот и другой лицевые счета обслуживаются одной управляющей организацией, то  по заявлению в управляющую организацию собственника, который произвел ошибочное перечисление денежных средств, управляющая организация производит зачет поступивших денежных средств на правильный лицевой счет.

Если лицевой счет собственника и другой лицевой счет, на который ошибочно поступили денежные средства, обслуживаются разными управляющими организациями, то собственник должен обратиться с заявлением к той управляющей организации, которая обслуживает другой лицевой счет, на который поступили денежные средства,  о возврате ему ошибочно перечисленных им денежных средств, после чего собственник производит оплату по правильному лицевому счету. Возврат ошибочно перечисленных денежных средств, полученных управляющей организацией, обслуживающей другой лицевой счет, может быть осуществлен путем перечисления соответствующих денежных средств управляющей организации, обслуживающей лицевой счет собственника, если такой порядок возврата будет указан в заявлении собственника в управляющую организацию, обслуживающую другой лицевой счет. 

В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ  надлежащее содержание общего имущества осуществляется в том числе в соответствии с законодательством о пожарной безопасности. В соответствии с п. 27 Минимального перечня работ и услуг № 290 работы по установке в проходах, выходах в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, систем пожаротушения и обеспечения их надлежащей эксплуатации относятся к работам по обеспечению требований пожарной безопасности. Такие работы подлежат выполнению за счет средств всех  собственников помещений и собственников машино-мест в многоквартирном доме (ч.1 ст. 158 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ответственность за надлежащее содержание общего имущества несет товарищество. Соответственно, товарищество обеспечивает выполнение таких работ за счет включения соответствующих расходов в расчет взносов членов товарищества на содержание общего имущества и в расчет платы за содержание жилого помещения для собственников, не являющихся членами товарищества (пп. «б» п.28 Правил содержания общего имущества № 491).

Жилищное законодательство не регулирует ни порядок определения измерителей, ни порядок определения стоимости дополнительных услуг, о предоставлении которых проживающим в многоквартирном доме принято решение общим собранием собственников.

 Однако, обращаем внимание, что решение общего собрания собственников в части предоставления дополнительных услуг является в соответствии с ч.5 ст. 46 ЖК РФ обязательным для исполнения только для собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если в таком доме имеются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то у нанимателей соответствующих помещений не возникают обязанности по оплате дополнительных услуг (если иное не установлено договором найма), поскольку их обязательства ограничены только платой, указанной в части 1 ст. 154 ЖК РФ.

Расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, включаются в расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которые собственники несут в соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы  за содержание жилого помещения. В соответствии с ч.6 ст.15 ЖК РФ многоквартирный дом может включать нежилые помещения. Соответственно, собственник жилого помещения, являющийся одновременно собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, несет расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества, пропорционально площади принадлежащих ему жилого помещения и нежилого помещения (кладовки). Это правило применяется независимо от даты – 1 сентября 2022 года.

   Можно ли РСО рассчитывать объем КР на СОИ (электроэнергия) и предъявлять управляющей организации исходя из показаний ОПУ (исправлен) по МКД, признанному аварийным?

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2016) Верховный Суд указал, что Закон № 261-ФЗ не содержит требований по установке ОПУ в многоквартирных домах, признанных аварийными, однако данная норма не содержит запрета на установку ОПУ в таких домах. При этом ВС РФ указал, что использование показаний таких ОПУ не должно приводить к возложению на собственников и УО расходов по оплате сверхнормативного объема коммунального ресурса на СОИ. Соответственно, РСО вправе предъявлять УО объем электрической энергии исходя из показаний установленного в аварийном доме ОПУ электрической энергии, но не выше объема, рассчитанного исходя из норматива потребления электрической энергии на СОИ

Вопрос о возможности принятия собственниками решения о направлении величины перерасчета платы за коммунальные ресурсы на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по нашему мнению, связан с отношениями по регулированию Жилищным кодексом РФ структуры платы за содержание жилого помещения и порядка определения размера платы за содержание жилого помещения с учетом её структуры.

Так, статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за содержание жилого помещения – такая плата включает плату:

-        за услуги, работы по управлению многоквартирным домом,

-        за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

-        за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества (далее – коммунальные ресурсы на СОИ).

Порядок определения платы за содержание жилого помещения устанавливает ст.156 ЖК РФ, которая предусматривает:

-        в части 7 – порядок определения в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения на общем собрании собственников за исключением платы за коммунальные ресурсы на СОИ;

-        в части 9.2 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса;

-        в части 9.3 – порядок определения размера платы за КР на СОИ в МКД, необорудованном ОПУ коммунального ресурса.

Частью 9.2 ст.156 ЖК РФ предусмотрено, что в МКД, оборудованном ОПУ коммунального ресурса, собственники вправе принимать решения об определении ежемесячной платы за КР на СОИ по ОПУ, или по среднемесячным объемам. Однако, вне зависимости от принятия таких решений или их непринятия, расходы собственников на оплату коммунальных ресурсов на СОИ определяются исходя из показаний ОПУ. При этом перерасчет платы за КР на СОИ, вносимой ежемесячно без использования ОПУ, производится до показаний ОПУ в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок установлен в п.29(3) Правил № 491.

Из приведенных положений ст.156 ЖК РФ и Правил № 491 следует, что в МКД, оборудованном ОПУ, размер расходов граждан на КР на СОИ определяется в порядке, установленном ч.9.2 ст.156 ЖК РФ - исходя из показаний ОПУ коммунального ресурса, и ни соответствующая норма, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников принимать иные решения, относительно платы за КР на СОИ, кроме указанных в ч.9.2 ст.156 ЖК РФ.

Часть 7 ст.156 ЖК РФ также исключает принятие собственниками помещений решения о размере платы за КР на СОИ.

 

Принятое собственниками решение о перераспределении платы за КР на СОИ на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества по сути приводит к увеличению собственниками платы за КР на СОИ относительно того размера, который должен определяться в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ, а, кроме того, к увеличению одновременно платы за содержание жилого помещения, размер которой был утвержден на общем собрании или в ином порядке установленном договором управления.

По нашему мнению, и одно и другое указанные последствия приводят к нарушению норм жилищного законодательства и об определении размера платы за содержание жилого помещения и об определении размера платы за КР на СОИ, что в свою очередь влечет нарушение прав потребителей, не участвующих в принятии соответствующих решений, в т.ч. нанимателей жилых помещений, имеющих право в соответствии с ч.9.2 ст.156 ЖК РФ и п.29(3) Правил № 491 на перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ.

Полномочия собственников помещений по принятию решений на общем собрании определены в ст.44 ЖК РФ, в соответствии с п.5 ч.2 которой предусмотрено право собственников принимать не любые решения на общем собрании, а только по тем вопросам, которые отнесены к компетенции общего собрания Жилищным кодексом РФ.

В зависимости от того - по какой повестке дня общего собрания собственников было принято решение, и - какое решение, возможны следующие правовые последствия:

1) если собственники приняли решение не изменять размер платы за КР на СОИ, начисленной потребителям исходя из нормативов потребления КР на СОИ, а разницу между полученными доходами от начисленной платы и фактическими расходами УО на оплату в РСО КР на СОИ исходя из показаний ОПУ, направить на текущий ремонт общего имущества, то такое решение собственников принято относительно изменения размера платы за КР на СОИ для всех потребителей в многоквартирном доме. Такое решение признается принятым в отсутствии компетенции общего собрания собственников, а следовательно, признается ничтожным по основанию, указанному в п.3 ст.181.5 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.181.3 ГК РФ ничтожное решение общего собрания признается недействительным, и соответственно – не подлежащим применению.

Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила № 491 не предусматривают право собственников изменять порядок определения размера платы за КР на СОИ, установленный Жилищным кодексом РФ и Правительством РФ.

2) если собственники на собрании приняли решение о направлении суммы перерасчета на текущий ремонт общего имущества, то в таком случае такое решение может быть квалифицировано как отказ собственников от возврата им суммы перерасчета. Однако, такое решение собственников не может относиться ко всем потребителям в многоквартирном доме, а может касаться только тех собственников, кто проголосовал за такое решение.

 

При получении одного или другого протокола общего собрания управляющая организация должна уведомить собственников:

-        в первом случае – о ничтожности решения общего собрания и неисполнимости такого решения;

-        во втором случае – о возможности исполнения соответствующего решения только относительно тех собственников, кто принял такое решение.

При таких последствиях и в первом и во втором случае управляющая организация проводит перерасчет платы за КР на СОИ до показаний ОПУ и отражает результат перерасчета в платежном документе.

Если УО намерена исполнить решение общего собрания собственников в первом случае, то перерасчет потребителям не производится, при этом управляющая организация в бухгалтерском учете разницу в доходах и расходах на КР на СОИ относит на резерв по текущему ремонту общего имущества в таком многоквартирном доме.

Если договор управления прекратился до 1.09 2022г., то в соответствии с ч.1 ст. 6 ЖК РФ изменения, внесенные в Правила № 491 постановлением Правительства РФ от 3.02.2022 № 92, не применяются к отношениям по договору управления, прекратившему свое действие до вступления в силу изменений. Соответственно, управляющая организация не может проводить никакие перерасчеты  за КР на СОИ, указанные в п.29(3) Правил № 491, по прекратившимся договорам управления.

Вопрос:
В квартире прописаны и проживают три члена семьи: отец, мать и их несовершеннолетний сын - школьник. Собственниками жилой площади в квартире в равных долях являются отец и сын. Возник вопрос о праве матери, как представителя несовершеннолетнего сына, действующей в его интересах по доверенности, заверенной директором образовательного учреждения - директором школы, где учится несовершеннолетний сын, на участие в общем собрании собственников и на вхождение в состав членов Совета дома? Если такие права возникают, то какие нужны документы подтверждающие право принимать участие в общих собраниях МКД?

Как в таком случае рассчитывать воду - по нормативу с собственника, как в случае с жилыми помещениями?

Тепловая энергия подается в жилые дома по сетям, входящим в состав общего имущества собственников помещений домов и в ИТП, также являющийся общим имуществом. Общее количество тепловой энергии, поступившее в дом на нужды отопления и горячего водоснабжения, фиксируется общедомовым прибором учета. Часть теплоносителя подается в теплообменник отопления, другая часть теплоносителя подается в теплообменник ГВС. К какой системе отопления централизованной или нецентрализованной относится система отопления в таких МКД и какой порядок расчетов за отопление необходимо применять: п.42(1) или п.54 Правил № 354?

Вопрос:
Вправе ли РСО предоставлять (выдавать) информацию (справку) о наличии либо отсутствии задолженности за услуги лицам, зарегистрированным в жилом помещении, но не являющимся его собственниками?

Вопрос:
Вправе ли собственники помещений МКД на общем собрании принять решение об обратном переходе с прямых договоров по предоставлению коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией на отношения с управляющей организацией?

Вопрос:
Собственники помещений в МКД приняли  решение на общем собрании собственников помещений о создании   товарищества собственников жилья,  на этом же собрании приняли решение о назначении одного из собственников помещений   старшим   по дому с выплатой вознаграждения в размере 50 руб.  При этом отсутствует информация о том, какие полномочия осуществляет «старшая по дому». Законно ли  включение в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ,  вопроса об избрании  «старшего по дому» и о назначении ему выплаты  вознаграждения, а также являются ли законными такие выплаты без оформления актов об оказании услуг?

Вопрос:
Собственники помещений на общем собрании хотят принять решение об установке паркоматов на придомовой территории для того, чтобы взимать плату за парковку с самих же собственников помещений – владельцев автомобилей. Законно ли будет такое решение собственников помещений?

При заключении договора теплоснабжения с собственником нежилого помещения возможно ли определять объем поставленной в нежилое помещение тепловой энергии на отопление по показаниям индивидуального прибора учета, если не все помещения в МКД оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии на отопление в случае, когда МКД не оснащен ОПУ тепловой энергии на отопление?

Собственники помещений в МКД приняли решение об оплате за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества, за счет арендной платы, поступающей в УО от арены помещений, входящих в состав общего имущества. Можно ли в таком случае не проводить начисление жителям платы за коммунальные ресурсы на СОИ в платежном документе?

В случае когда исполнителем коммунальной услуги по электрической энергии является управляющая организация, кто несет ответственность за поддержание исправности, поверку, замену ИПУ электрической энергии? В случае когда исполнителем коммунальной услуги по электрической энергии является управляющая организация, кто оплачивает поверку или работу по замене и сам новый ИПУ электрической энергии?

Вопрос:
Правилами № 354 установлено, что объем тепловой энергии, потребленный на отопление нежилого помещения, определяется в порядке, установленном Правилами № 354. Исходя из пунктов 42(1), 43 Правил  № 354, формул 2(3) и 2(5) приложения № 2 к Правилам № 354 на неотапливаемые нежилые помещения приходится доля тепловой энергии, ранее не предъявляемая к оплате. Договор теплоснабжения между РСО и собственником такого нежилого помещения никогда не заключался. Каким образом в данной ситуации РСО выставить долю на отопление? Необходимо ли заключать на эту долю отдельный договор? Что в данной ситуации будет являться предметом договора?

Может ли один из собственников нежилого помещения в нежилом здании расторгнуть договор с управляющей организацией, и вправе ли такой собственник требовать выставления ему оплаты только за коммунальные услуги?

Вопрос:
Согласно п.81 Правил № 354 исполнитель обязан начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета. Может ли Исполнитель осуществлять расчет платы по показаниям прибора учета со следующего дня за днем введения в эксплуатацию прибора учета? Каким образом в таком случае осуществлять расчет платы?

Вопрос:
Управляющая организация является владельцем специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта многоквартирного дома. В платежных документах по всем платежам УО указывает реквизиты своего счета, а не специального. Таким образом, УО деньги собирает на свой счет, а лишь потом переводит на специальный. Возникает ли в указанном случае нарушение? Обязана ли УО указывать в платежках реквизиты специального счета?

В одной из комнат коммунальной квартиры, состоящей из 11 комнат (бывшее общежитие) отсутствуют зарегистрированные проживающие граждане. Управляющая организация применяет п.56(2) Правил № 354 при определении размера платы за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению и отказывает в перерасчете собственнику за временное отсутствие, поскольку, по мнению управляющей организации, такой перерасчет предусмотрен только в случаях, когда в помещении имеются зарегистрированные граждане.
Собственник комнаты требует провести перерасчет, поскольку в его помещении отсутствуют ИПУ холодной и горячей воды и отсутствует техническая возможность их установки. Правомерно ли УО отказывает в перерасчете собственнику или у нее возникает обязанность провести такой перерасчет?

В настоящей статье рассмотрим вопросы, возникающие у управляющих организаций, организаций, осуществляющих холодное водоснабжение, и теплоснабжающих организаций, по порядку определения объемов холодной и горячей воды, потребляемой в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с нецентрализованной системой горячего водоснабжения, в том числе в случаях, когда для таких многоквартирных домов не утвержден норматив потребления горячей воды в целях содержания общего имущества

По вопросу о внесении собственником нежилого помещения платы за вывоз ТБО сообщаем, что, в случае, если собственник нежилого помещения заключил договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором, то соответствующая плата подлежит внесению региональному оператору

Распространяется ли Приказ Минстроя России от 25.12.2015г. № 973/пр об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД к оформлению протоколов общих собраний в коттеджных посёлках со статусом недвижимости ИЖС?

Вопрос:
В МКД с ИТП Теплоснабжающая организация перешла на прямые договоры с потребителями и предоставляет коммунальную услугу по отоплению и теплоснабжению в целях ГВС. ТСЖ отказывается от заключения договора теплоснабжения на поставку тепловой энергии в целях подогрева воды на СОИ.
Мы подготовили и направили письмо в ТСЖ о необходимости заключения договора теплоснабжения на поставку тепловой энергии в целях приготовления горячей воды, потребляемой в МКД с ИТП в целях СОИ. В ответ на наше письмо, ТСЖ направило письмо в Минстрой РФ с требованием предоставить разъяснения по правомерности со стороны Теплоснабжающей организации требования о заключении договора теплоснабжения на СОИ в целях приготовления горячей воды в домах с ИТП. Минстрой в своем ответе указал на неправомерность действий РСО в части выставления КР на СОИ на ГВС в домах с ИТП. Какими могут быть наши дальнейшие действия для понуждения ТСЖ к заключению договора теплоснабжения в целях ГВС на СОИ?

Вопрос:
Распространяется ли действие Постановления Правительства РФ от 2.04.2020 № 424 на потребителей в нежилых помещениях в МКД?

При оформлении сделки на продажу квартиры собственник жилого помещения должен предоставить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, выданную УО или РО. Каким нормативным документом регламентируется данная мера? И обязаны ли УО или РСО выдавать такие справки?

РСО подает горячую воду с температурой выше, чем УО может начислить гражданам. УО требует перерасчет за превышение температуры. Позиция РСО – устанавливайте регуляторы температуры воды жидкостной. Вправе ли РСО требовать установку таких регуляторов?

Лица, обязанные вносить плату за жилое помещение, в которую включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях СОИ, поименованы в ч.2 ст.153 ЖК РФ. Арендатор общего имущества среди таких лиц не поименован. Однако, стоимость коммунальных ресурсов, потребляемых в помещениях общего имущества, арендуемых арендатором, может учитываться при определении размера арендной платы, Соответственно собственники несут расходы на оплату коммунальных ресурсов в целях СОИ путем внесения платы за содержание жилого помещения, включая плату за коммунальные ресурсы на СОИ, а арендатор вносит собственникам арендную плату, в т.ч. покрывая такой платой расходы собственников по оплате коммунальных ресурсов в целях СОИ.

Частный жилой дом был с централизованным отоплением – перешел на альтернативный газ, но сеть теплоснабжения транзитная, т.е. частично остались отапливаемые помещения. Транзит идет на группу других частных домов. Убрать такую сеть невозможно. Как должен платить гражданин в таком случае за отопление?

Настоящее издание содержит рекомендации о способах, порядке и условиях выплаты вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, в зависимости от возможных источников финансирования таких расходов, в том числе в составе платы за содержание жилого помещения, об особенностях принятия решений общим собранием собственников в зависимости от выбранного способа выплаты вознаграждения, о порядке налогообложения такого вознаграждения, о случаях внесения необходимых изменений в договор управлении и(или) оформления агентского договора по исполнению управляющей организацией поручения собственников о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, об отражении в бухгалтерском учете управляющей организации операций, связанных с исполнением такого поручения.

Вопрос:
ОПУ и ИПУ в МКД позволяют дифференцировать объем электрической энергии по зонам суток. При этом один из ИПУ неисправен. Правомерно ли применение 2-х зонного тарифа к объему СОИ?

Вопрос:

В одной из квартир первого этажа МКД открыли бухгалтерское агентство.
Что должна предпринять УО? Обязателен ли в этом случае перевод жилого помещения в нежилое?

Ответ:

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, если проживающий в жилом помещении на законных основаниях гражданин занимается ведением бухгалтерского учета в жилом помещении и при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, то такое использование жилого помещения жилищным законодательством не запрещено.

В случае, если несмотря на запрет использования жилого помещения не по его назначению физическое лицо или юридическое лицо использует жилое помещение не для проживания граждан, а под офис юридического лица, то возникает нарушение ст. 7.21 КоАп РФ, согласно которой использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей (данные дела рассматривают органы ГЖН).

Кроме того, собственники соседних квартир могут обратиться в суд с иском о запрете использования жилого помещения в качестве офиса для осуществления предпринимательской деятельности.

Управляющая организация вправе обратиться в орган ГЖН для осуществления проверки соблюдения собственником жилого помещения жилищного законодательства относительно правил использования жилого помещения.

Если орган ГЖН установит нарушение собственником жилого помещения правил использования жилого помещения, и установит факт использования жилого помещения под офис юридического лица, то УО, если она является исполнителем коммунальных услуг, вправе произвести такому собственнику перерасчет платы за те коммунальные услуги, объем которых не измеряется индивидуальными приборами учета. По таким коммунальным услугам объем потребленных в жилом помещении коммунальных услуг должен определяться по правилам, установленным п.43 Правил № 354, как для потребителей в нежилом помещении, с применением порядка расчета объемов коммунальных ресурсов, регулируемого законодательством в сфере энерго-, тепло-, водоснабжения, водоотведения.

Вопрос:
Определены ли законом сроки хранения актов о проверке наличия (отсутствия) технической возможности установки ОПУ?

Плата за тепловую энергию, подлежащая внесению по такому нежилому помещению, будет определяться в том же порядке, как и до отключения. При этом объем потребления тепловой энергии, потребленной непосредственно в нежилом помещении будет равен нулю. Соответственно, размер платы в таком помещении с даты отключения в помещении отопления до окончания отопительного периода будет определяться исходя из объема тепловой энергии, потребленного на ОДН.

Такая ситуация аналогична случаю отсутствия технической возможности установки ИПУ. Соответственно, потребителю плата начисляется в соответствии с формулой № 4 приложения № 2 к Правилам, а при последующем представлении документов, подтверждающих непроживание, делается перерасчет за временное отсутствие.

Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущества, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.1113 ГК РФ, наследство открывается со смертью гражданина.

Поскольку порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях СОИ, установлен в ч.9.2 ст.156 ЖК РФ, то единственным вариантом учета всего объема электрической энергии, потребляемого в целях СОИ, в т.ч. на работу вентиляционного оборудования, является вариант принятия собственниками решения об определении размера расходов на оплату электрической энергии на СОИ исходя из показаний ОПУ.

Пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 424   установлено, что  не применяются до 1 января 2021 положения договоров энерго,- газо,- тепло,- водоснабжения и водоотведения, заключенных между ресурсоснабжающими организациями и лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, устанавливающие право ресурсоснабжающих организаций на взыскание пени за несвоевременное и (или) неполное  внесение платы за коммунальные ресурсы.

Правительство РФ установило меры финансовой поддержки потребителей, связанных с оплатой ЖКУ, в период распространения коронавирусной инфекции.  Соответствующее постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 424 (далее – Постановление)   вступило в силу с 6 апреля 2020. Среди принятых Правительством РФ мер следующие:

Вопрос:

Правомерно ли заключение прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и нанимателями специализированного жилищного фонда Министерства обороны Российской Федерации, проживающими в МКД или в общежитии смешанного типа (комнаты и койко-места)?

Вопрос:

По мнению органов прокуратуры, в случае если на общем собрании собственников помещений выбран способ управления МКД и установлен размер платы за содержание жилого помещения на момент заключения договора управления таким МКД, то полномочия ОМС по установлению размера платы за содержание жилого помещения на основании ч.4 ст.156 ЖК РФ не возникают. Изменение однажды установленного решением ОСС размера платы за содержание жилого помещения на протяжении срока действия договора управления МКД осуществляется в соответствии с условиями договора управления МКД. Просим прокомментировать данную позицию органов прокуратуры

Вопрос:

Является ли правомочным решение ОСС об определении размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без согласования с УО. Нужно ли оспаривать УО такое решение в судебном порядке либо достаточно отказать собственникам в его исполнении?

Вопрос:

Управляющая организация инициирует переход на прямые договоры в МКД, где основным собственником является муниципалитет. Как правило, наниматели муниципальных квартир – основная часть неплательщиков за коммунальные услуги. Таким образом, управляющие организации освобождаются от «пассивной» части потребителей коммунальных услуг, передав судьбу «неплательщиков» в введение РСО. Как можно исправить ситуацию? Каким образом обязать собственника муниципального жилья – муниципалитет – отвечать по долгам нанимателей, уклоняющихся от оплаты услуг?

Потребитель оплачивает коммунальные услуги по нормативу потребления, установленному для соответствующей степени благоустройства жилого помещения. При обследовании жилого помещения выясняется, что степень благоустройства жилого помещения другая, нежели принятая при начислении платы за коммунальные услуги по соответствующему нормативу потребления. С момента составления акта обследования жилого помещения потребителю сделан перерасчет платы. Но потребитель требует перерасчет за более ранний период. Как можно законно отказать потребителю в его требованиях?

Применение повышающего коэффициента к стоимости тепловой энергии, поставляемой в многоквартирный дом, в котором не восстановлена работоспособность ОПУ по истечении 3х месяцев выхода ОПУ из строя, предусмотрено только пп. «е» п.22 Правил № 124 при поставке в многоквартирный дом тепловой энергии на нужды отопления по договору теплоснабжения, заключаемому между теплоснабжающей организацией и лицом, управляющим многоквартирным домом. Поскольку при прямых договорах теплоснабжения в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению теплоснабжающей организацией, заключенных в соответствии со ст.157.2 ЖК РФ, управляющая организация не является исполнителем, приобретающим у теплоснабжающей организации тепловую энергию в целях отопления МКД, то предъявление управляющей организации повышающего коэффициента в отсутствии покупаемых ею объемов тепловой энергии на отопление МКД не правомерно.

При централизованной открытой системе теплоснабжения многоквартирный дом (МКД) подключен к тепловым сетям по независимой схеме. Тепловая энергия (ресурс) подаётся на индивидуальный тепловой пункт (ИТП) МКД, а услуги по отоплению и горячему водоснабжению подаются в дом через водо-водяные подогреватели, установленные в ИТП МКД. Дом находится в управлении управляющей компании (УО) и оснащён общедомовым прибором учёта (ОДПУ), учитывающим поданный ресурс. Договор теплоснабжения заключен РСО с УО на поставку ресурса.
Просим пояснить: может ли собственник нежилого помещения в рассматриваемом МКД заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО), если услуги по отоплению и горячему водоснабжению предоставляет УО. Если может, то каким образом будет производиться расчёт с собственником нежилого помещения по данному договору?

Вопрос:
В многоквартирном доме располагается нежилое помещение, являющееся согласно техническому паспорту встроенно-пристроенным, находящееся к тому же в границах земельного участка, входящего в состав многоквартирного дома. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, данными с публичной кадастровой карты. Управляющая организация по данному помещению осуществляет начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, исходя из всей площади встроено-пристроенного нежилого помещения.
Правомерно ли начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, исходя из всех площади встроено-пристроенного нежилого помещения, без исключения пристроенной части?

Если при проведении очередной проверки состояния ИПУ потребитель запретил устанавливать магнитный индикатор, имеет ли право Исполнитель не принимать показания ИПУ и производить начисление платы по нормативу?

В многоквартирных домах имеются индивидуальные приборы учета тепловой энергии квартир и нежилых помещений и индивидуальные приборы учета электроэнергии квартир и нежилых помещений, которые установлены не в квартирах и в нежилых помещениях, а в межквартирных холлах, являющихся общим имуществом всех собственников. Будут ли такие приборы учета считаться индивидуальными в соответствии с понятием, указанным в абзаце 6 п.2 Правил № 354?

Будут ли действовать принятые ранее решения собственников помещений многоквартирных домов о «прямых» договорах (ст.157.2 ЖК РФ) в случае изменения ресурсоснабжающей организации?

При смене способа накопления взносов на капремонт со счета регионального оператора на спецсчет:

- переходит ли право взыскания задолженности к владельцу спецсчета с собственников, имеющих долг перед региональным оператором?

- при наличии заключенного между собственником и региональным оператором соглашения о реструктуризации долга, сохраняются ли условия такого соглашения?

Согласно п.4 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (далее – Правила № 1156), обращение с твердыми коммунальными отходами на территории субъекта Российской Федерации обеспечивается региональными операторами в соответствии с региональной программой в области обращения с отходами, в том числе с твердыми коммунальными отходами, и территориальной схемой обращения с отходами на основании договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с потребителями.

Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее также договор на обращение с ТКО) заключается между потребителем и региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления, в порядке, предусмотренном разделом I(1) Правил № 1156. Этот раздел был введен в Правила № 1156 Постановлением Правительства РФ от 15.09.2018 № 1094 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", и начал действовать со 2 октября 2018 года, значительно упростив для регионального оператора процедуру заключения договора на обращение с ТКО с потребителями.

В настоящей статье рассмотрим новый порядок заключения договора на обращение с ТКО и особенности признания его заключенным в силу прямого указания Правил № 1156.

Я  собственник квартиры в многоквартирном доме. Где я могу  ознакомиться с протоколом общего собрания и кто вправе заверять копии протоколов?

Какой порядок согласования предусмотрен при размещении рекламы на фасаде МКД

Просим дать разъяснения по вопросу отнесения почтовых ящиков и почтовых шкафов к общему имуществу многоквартирного дома. Являются ли почтовые ящики общим имуществом собственников МКД? Являются ли абонентские почтовые шкафы общим имуществом МКД? Является ли запирающее устройство на этих ящиках и шкафах, с индивидуальным ключом (который находится только у собственника) общим имуществом МКД?

1. В чем отличие понятий «потребитель» и «пользователь помещений» в многоквартирном доме?
2. Может ли Арендатор (лицо, принявшее помещение во временное пользование и владение по договору аренды) считаться «пользователем помещения в многоквартирном доме»?

Согласно ч. 1.1ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;  доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.

Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.

Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?

Что составляет коммерческую тайну управляющей компании для собственников помещений, авансирующих ее деятельность и требующих отчета об использовании их денежных средств.

Законно ли списание с лицевого счета дома денежных средств, поступающих от собственников помещений в управляющую компанию на содержание, текущий ремонт и управление, без подписания председателем совета дома актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

Должен ли при выборе способа оплаты равномерно в течение календарного года применяться указанный в Решении Верховного суда Российской Федерации от 31.05.2017 № АКПИ 17-201 общий принцип распределения фактически потребленного всеми помещениями многоквартирного дома объема тепловой энергии, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, пропорционально площади занимаемого помещения в многоквартирном доме в 2016 и в 2017 году?

Многоквартирный дом оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии и не все помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии. Способ оплаты равномерно в течение календарного года. Должны ли быть равными рассчитанный за год объем тепловой энергии, приходящийся на 1 кв.м площади жилого помещения, и рассчитанный за год объем тепловой энергии, приходящийся на 1 кв.м площади нежилого помещения при расчетах за тепловую энергию в 2016 и 2017 году с применением постановлений Правительства Российской Федерации № 307 и № 354?

Как производится учет водопотребления при несвоевременной поверке индивидуального прибора учета воды, но при признании по результатам проведенной поверки индивидуального прибора учета исправным. Считаю, что если поверка индивидуального прибора учета подтвердила его исправность, странно приравнивать такой счетчик к неисправному. В указанном случае учет объемов коммунальных услуг должен производиться с учетом показаний индивидуального прибора учета.

При расчете платы за содержание и ремонт общего имущества дома управляющая организация исходит из тарифа за один квадратный метр общей площади жилого помещения, умноженного на площадь жилого помещения, а не доли, как предписывают нормы Жилищного кодекса Российской Федерации - ст.158, ст.30 п.3, ст.37 п.1 и п.2 ст.39 п.1 и п.2.
В этой связи, просим дать разъяснения, что же имел в виду законодатель, принимая указанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации для исчисления платы собственника жилого помещения за содержание и текущий ремонт общего имущества: долю собственника относительно площади дома или относительно только площади помещений, принадлежащих собственникам?

Можно ли создать управляющую организацию для целей управления многоквартирными домами в виде автономной некоммерческой организации?